Thị trường bất động sản hiện phải đối mặt với tâm lý e ngại rất lớn từ sức cầu, song cũng đang chứng kiến nhiều doanh nghiệp âm thầm lên kế hoạch đầu tư chuẩn bị cho giai đoạn hậu Covid-19. Phân khúc đầu tư nào sẽ an toàn, phân khúc nào dự báo “lên ngôi” thời gian tới là câu hỏi được các thành viên thị trường quan tâm.

Nhà đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay vẫn rất đắt hàng

Nhà ở thật - kênh đầu tư an toàn

Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận chứng kiến sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Song theo phân tích của giới chuyên môn, đến thời điểm hiện nay, mặc dù bị tác động rất mạnh về tâm lý, nhưng thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo hay giảm giá mạnh. Đây chính là điểm khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với cuộc khủng hoảng thời điểm năm 2008.

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dù không diễn ra sôi động như trước đây, song với phân khúc thị trường đáp ứng nhu cầu nhà ở thật tại TP.HCM vẫn luôn thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng.

Thị trường căn hộ, trong đó với các dự án vừa xây dựng xong móng hoặc chỉ mới nhận giữ chỗ, mức độ quan tâm trên thị trường giảm mạnh, đồng thời giá bán có phần chựng lại. Song với dòng sản phẩm căn hộ đã hoàn thành hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều.

Đơn cử như tại dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng từ 50 - 70% so với lúc mở bán; Dự án căn hộ Him Lam Phú Đông có mức giá tăng gần gấp đôi với giá khởi điểm. Các dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà như Centum Welth, quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, dự án Flora Novia tại đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức do Nam Long làm chủ đầu tư có mức giá tăng từ 30 - 40% so với giá ban đầu nhưng hầu như không có người bán.

Theo báo cáo mới đây nhất về diễn biến giá nhà chung cư của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, giá chào bán bình quân căn hộ trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) toàn TP.HCM trong 3 tháng qua đang có xu hướng điều chỉnh giảm, song giá chào bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp trong quý đầu năm lại đạt 5.017 USD/m2 đất, tức tăng 37,7% theo năm và tăng 8,4% so với quý trước đó.

“Tác động của Covid-19 lên giá bất động sản có thể chưa được cảm nhận rõ ràng trong quý đầu năm vì ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung từ năm 2019 vẫn còn khá nặng nề. Hơn nữa, những nhà đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách về giá bán hoặc kích cầu có thể cần được xem xét”, JLL nhận định.

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu nói về sự an toàn trong đầu tư ở giai đoạn hiện nay có thể khẳng định, đầu tư vào phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thật là an toàn hơn cả với các doanh nghiệp và cả với các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time cho rằng, hiện nay, rất khó đoán định tình trạng dịch bệnh đến khi nào mới được kiểm soát, khả năng tài chính của doanh nghiệp đến đâu để duy trì bộ máy hoạt động. Chính vì khó dự đoán được, nên bản thân của doanh nghiệp với giải pháp trước mắt là phải cơ cấu lại các hoạt động, tiết giảm chi phí tối đa, đồng thời tìm kiếm dòng sản phẩm phù hợp với thức tế để triển khai.

Theo đó, dòng sản phẩm đầu tư an toàn nhất hiện nay đó chính là sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở thật, bởi lúc này nhà đầu tư sẽ không đổ tiền vào các dòng sản phẩm mang nặng yếu tố đầu tư kiếm lợi nhuận.  Còn với những người có nhu cầu thật về nhà ở, cho dù thị trường có khó khăn đến đâu thì họ vẫn mua nhà để ở.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, khó khăn hiện nay hoàn toàn khác với cuộc khủng hoảng bất động sản những năm 2018 - 2013.

“Tôi cho rằng, những khó khăn hiện nay đều mang tính tạm thời. Ngay cả việc các dự án bị ách tắc thủ tục cũng mang tính ngắn hạn và trên thực tế các dự án này không mang tính đại diện cho toàn thị trường”, ông Phúc nói và nhấn mạnh, khó khăn cơ bản nhất của thị trường hiện chính là sự mất cân đối trong cung - cầu, trong đó nguyên nhân của sự mất cân đối này là có tình trạng nhiều người có đất găm hàng, đẩy giá lên cao, khiến cho thị trường dự án mất tính thanh khoản. Chính trong sự khó khăn này, đôi khi lại hình thành nên những cơ hội để nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, giúp tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai bớt khốc liệt hơn.

Khu vực nào sẽ bùng nổ?

Nếu với thị trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu nhà ở thật là lựa chọn tối ưu của các thành viên tham gia thị trường, thì ở góc độ đầu tư, các thị trường lân cận TP.HCM lại là những khu vực được dự báo sẽ có sự bùng nổ trong thời gian tới.

Trong số các thị trường phía Nam, đáng chú ý nhất Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, những địa phương được nhận định là có nhiều lợi thế về vị trí chiến lược và quỹ đất.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, theo ghi nhận từ đầu năm đến nay, dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, song thị trường này vẫn chứng kiến làn sóng nhiều đại gia địa ốc săn tìm quỹ đất. Tâm điểm gây  chú ý gần đây là câu chuyện săn quỹ đất  của Tân Hiệp Phát, một doanh nghiệp lớn trong ngành nước giải khát, khi đơn vị này bất ngờ liên tiếp trúng đấu giá hai khu đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mới đây nhất, bà Trần Ngọc Bích, con gái thứ hai của ông Trần Quí Thanh, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát đã trúng đấu giá quyền sử dụng 9.995m2 đất tại huyện Côn Đảo và 2ha đất tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với giá bỏ thầu tổng cộng 250 tỷ đồng.

Trước đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tổ chức đấu giá quyền sử dụng 18.165m2 đất ngay trung tâm TP.Vũng Tàu với các thành viên tham gia đấu giá gồm 4 công ty cổ phần, hợp danh và một cá nhân là ông Trần Quí Thanh với mức khởi điểm hơn 255 tỷ đồng. Sau 9 vòng bỏ phiếu kín, ông Thanh là người trúng đấu giá tài sản với giá bỏ thầu là 394 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gần 140 tỷ đồng.

Được biết, ngoài khu đất này, thời gian qua, Tân Hiệp Phát đã âm thầm thu gom rất nhiều lô đất khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu với quỹ đất lên đến hàng trăm héc-ta. Ngoài ra, theo nguồn tin phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản nắm được, gia đình này còn đang săn tìm nhiều khu đất khác chưa được công bố.

Ngoài Tân Hiệp Phát, theo ghi nhận của phóng viên, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn ở TP.HCM cũng đang âm thầm săn quỹ đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu để phát triển dự án.

Cụ thể,  Bà Rịa - Vũng Tàu vừa có văn bản công nhận Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại Đồi Vàng Phú Mỹ tại xã Tân Hòa, phường Phước Hòa, thị xã Phú Mỹ.

Một đại gia địa ốc khác đang đẩy mạnh việc thâu gom quỹ đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu là Tập đoàn Hưng Thịnh. Sau khi chi hàng ngàn tỷ đồng để phát triển hàng loạt dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn tin mới cho biết, tập đoàn này đã chính thức thâu tóm một dự án có quy mô diện tích hơn 90 ha tại huyện Long Hải, đó là dự án sân golf và dịch vụ Hương Sen thông qua hình thức mua đứt Công ty Hương Hen, chủ đầu tư dự án. Sau khi thâu tóm, Hưng Thịnh đang lên kế hoạch để triển khai dự án vốn dĩ đã bị “trùm mền” gần 10 năm qua.

Còn tại Đồng Nai, tâm điểm nhất là huyện Long Thành, nhất là khu vực giáp ranh với dự án sân bay Long Thành.

Mới đây, tỉnh Đồng Nai đã trao giấy chứng nhận đầu tư khu đất vàng 49ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group). Đây là dự án mà Thuận Lợi trúng đấu giá với mức giá gần 1.270 tỷ đồng hồi cuối năm 2019.

Một khu đất vàng khác có quy mô 92ha do Công ty Hà An (Công ty do Tập đoàn Đất Xanh nắm giữ 99,99% vốn điều lệ) đấu giá thành công với tổng mức đầu tư dự án là 4.117 tỷ đồng cũng được tỉnh Đồng Nai trao giấy chứng nhận đầu tư. Được biết, hiện các doanh nghiệp này đang lên kế hoạch chuẩn bị triển khai các dự án này.

Theo phân tích của các chuyên gia, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: an toàn trong hiện tại và tiềm năng trong tương lai. An toàn trong hiện tại, nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng; còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng.

Theo Báo Đầu tư Bất động sản