Nguyên lý phát triển thị trường bất động sản là cần phải có dòng tiền lớn ổn định lâu dài, nhưng Việt Nam đang đi ngược lại nguyên lý này bởi hầu hết các dự án nhà đất đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn duy nhất: Ngân hàng.

Cửa đã mở...

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, Viện trưởng Viện nghiên cứu, đào tạo sau đại học thuộc Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển từ khoảng đầu những năm 90, mới trải qua trên 20 năm.

Giai đoạn trước năm 2000, thị trường được coi là sơ khai do chỉ đơn thuần mua bán, trao đổi đất đai. Sau thời kỳ đó, thị trường manh nha phát triển mạnh hơn, đến đỉnh cao là năm 2008 rồi chững lại do xu hướng suy thoái chung của kinh tế thế giới.

Năm 2010 có sự khởi sắc nhỏ nhưng lại đi ngay vào trầm lắng từ 2011 đến hết 2012. Từ khoảng giữa năm 2013 đến nay đang khởi sắc trở lại.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho hay, tính từ đầu năm đến giữa tháng 11 ở thị trường 2 thành phố lớn nhất Hà Nội có xấp xỉ 10.000 giao dịch thành công (bằng 200% cùng kỳ 2013), TP.Hồ Chí Minh có 8.850 giao dịch thành công (35% cùng kỳ 2013), chưa kể các giao dịch không qua sàn, khó thống kê hết.

Đồng thời, lượng hàng tồn kho cũng giảm đi đáng kể, tính đến ngày 20/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản là 77.800 tỉ đồng, giảm hơn 50.000 tỉ đồng (39%) so với thời điểm đầu năm 2013.

Đi song song là tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng cao nhất từ trước đến nay, dòng tiền đang chảy mạnh vào bất động sản.

Cụ thể, tính đến hết quý III vừa qua, tổng dư nợ bất động sản đạt 293 nghìn tỉ đồng, vượt mức cao nhất trước đây là khoảng 2.800 tỉ đồng, tương đương gần 12%, gấp đôi tăng trưởng tín dụng chung 6%.

Nhiều dự án chết lâm sàng đã khởi động trở lại, hoạt động tiếp thị dự án ồn ào hơn, thuế thu nhập doanh nghiệp tăng hơn...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định đây mới chỉ là những dấu hiệu tích cực bước đầu, nếu tự hài lòng với kết quả đó và không kịp thời đưa ra các phương kế hữu hiệu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định lâu dài thì tương lai gần thị trường chiếm đến 40% tổng giá trị nền kinh tế trong nước này sẽ lại sa vào khủng hoảng.

Nhất là trong bối cảnh mới, Quốc hội vừa nhấn nút thông qua cho người nước ngoài mua nhà, đồng nghĩa đặt thị trường vào trạng thái mở rộng cửa đón cơ hội và thách thức lạ.

Do vậy, yêu cầu phát triển thị trường bất động sản có chiến lược dài hạn, ổn định càng trở nên bức thiết.

Tuy nhiên, muốn có thị trường bất động sản tốt, cần phải xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường bất động sản.

Trong đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn lâu dài cho bất động sản, chấm dứt tình trạng lệ thuộc vào chỉ một nguồn ngắn hạn là ngân hàng. Dù vậy, làm được điều này chắc chắn không dễ.

TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản lạm dụng huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn dễ bị đuối sức do nguồn vốn có hạn, nguy cơ dự án bị đình trệ cao.

"Việc kinh doanh thiếu chuyên nghiệp và lạm dụng quá mức đòn bẩy tài chính khiến đa phần doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có sức đề kháng kém khi thị trường thay đổi quá nhanh", vị chuyên gia này khẳng định.

Ở một góc nhìn khác, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu thực trạng, đa số doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỉ đồng. Đa số doanh nghiệp bất động sản chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại  là đi vay ngân hàng.

"Làm bất động sản quan trọng nhất là vị trí và vốn. Vốn ít đương nhiên phải đi vay, nhưng nghịch lý là ở nước ta vay các ngân hàng làm nguồn chính. Mà vốn từ ngân hàng là nguồn ngắn hạn. Bất động sản thiếu vốn dài hạn khó có thể từ bỏ phương thức làm ăn manh mún, giật gấu vá vai để chuyển sang hoạch định chiến lược bài bản", ông Nam khẳng định.

Cũng theo Thứ trưởng Nam, thực tế thị trường diễn ra trong những năm qua vẫn phơi bày hậu quả là nhiều doanh nghiệp liều lĩnh đầu tư quá sức đến 20-30 lần vốn tự có, số còn lại vay lãi ngân hàng.

Đến khi bung bét, dự án đắp chiếu, chủ doanh nghiệp bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác phải chôn vốn, cuối cùng nền kinh tế lãnh hậu quả.

Một vòng luẩn quẩn khác minh chứng cho tình trạng vốn bất động sản lệ thuộc vào ngân hàng cũng được Thứ trưởng Nam chỉ ra là người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng để mua nhà, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa ngân hàng.

"Cả doanh nghiệp và người dân đều lệ thuộc ngân hàng. Với tình hình như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang bế tắc dòng vốn dài hạn", một chuyên gia bất động sản nhìn nhận.

Theo Bizlive