Lượng giao dịch BĐS tăng mạnh là do... đầu cơ ?

Theo số liệu thống kê được Bộ Xây dựng chính thức công bố tại Hội nghị ngành xây dựng năm 2015 mới đây, năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công (tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013); tại TP.HCM, con số này là 10.350 giao dịch (tăng 30% so với năm 2013). Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011 - 2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã ổn định và không giảm tiếp. Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng, giá bán tăng nhẹ (1 - 2%) so với năm 2013.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, với lượng giao dịch BĐS tăng mạnh trong năm 2014, hàng tồn kho BĐS tiếp tục giảm mạnh. Tính đến ngày 15/12/2014, giá trị BĐS tồn kho ước vào khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng (42,5%) so với quý I/2014.

“Thị trường BĐS vẫn còn tồn kho hàng chục ngàn căn hộ cao cấp, hàng ngàn biệt thự, liền kề xây xong không có người ở. Sau 2 năm nỗ lực tháo gỡ khó khăn (2013 - 2014), bất động sản vẫn còn tồn kho hơn một nửa. Phần lớn trong số đó là nhà ở cao cấp, biệt thự, liền kề và căn hộ xa xỉ. Trong khi đó, có tới 80% dân số đô thị cần hỗ trợ về nhà ở giá rẻ, nhà xã hội. Điều này cho thấy, hậu quả hết sức nặng nề của việc thị trường BĐS không có định hướng thời gian trước đây”, Bộ trưởng Dũng cảnh báo.

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đã tốt lên thấy rõ, thanh khoản được cải thiện ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân. Điều này một mặt xuất phát từ thực tế, dự án được mở bán có nhiều yếu tố thuận lợi về vị trí, giá bán…, nhưng mặt khác cũng xuất phát từ “chiêu trò” của chủ đầu tư và giới đầu cơ khi tạo sự khan hiếm nguồn cung giả tạo bằng việc tung sản phẩm nhỏ giọt.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam, qua khảo sát thực tế từ khách hàng mua sản phẩm các dự án do Him Lam mở bán thời gian qua, có không ít khách hàng cho biết, mua căn hộ để cho thuê lại.

“Trong bối cảnh các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng có nhiều biến động, lãi suất tiền gửi thấp, trong khi bất động sản đã chạm đáy và hồi phục, đặc biệt với các dự án tốt, quỹ đất không còn nhiều, nên việc mua căn hộ để cho thuê lại, một mặt thu được lợi ích trước mắt, mặt khác đầu tư giá trị vào bất động sản được xem là lựa chọn thông minh hiện nay” - ông Phúc nhận định.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trong những sự kiện bán hàng của một số dự án gần đây, có không ít khách hàng mua cùng lúc 10 - 20 căn hộ, thậm chí, có người mua lại nguyên cả sàn căn hộ để... bán lại.

Đây là yếu tố quan trọng giúp số lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng lên và góp phần giúp cho thị trường sôi động trong thời gian tới - bà Dung nói và phân tích, bất động sản lâu nay vẫn là kênh đầu tư luôn được chú trọng. Trong bối cảnh lãi suất giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn, đã kích thích giới đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Ngoài dân “lướt sóng”, trên thị trường cũng xuất hiện xu hướng nhiều nhà đầu tư mua căn hộ tốt để cho thuê lại.

Đồng ý kiến, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty Savills Việt Nam tại Hà Nội nhận xét, một số dự án trong giai đoạn làm móng cũng có tỷ lệ hấp thụ cao, nhờ sự tham gia của các nhà đầu cơ. Một phần trong đó mua để đầu tư, lướt sóng; phần khác mua sau đó tìm khách thuê hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại. Hiện tượng giá chênh trên thị trường cũng đã xuất hiện nhiều. Hoạt động đầu cơ tăng mạnh có thể gây ra ảnh hưởng tiêu cực, dù thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trong năm nay.

“Hoạt động đầu cơ tăng mạnh, người mua nhà phải trả mức chênh ngoài hợp đồng cao hơn. Một vài dự án tăng giá cao một phần do dự án có căn hộ và vị trí đẹp, phần khác do sàn giao dịch BĐS tham gia “thổi giá”, bà Hằng nhận xét.

Có cái nhìn khả quan hơn, ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đánh giá: Đầu cơ và đầu tư rất có ích cho thị trường, nếu có chừng mực. Đầu tư là bỏ tiền vào thị trường, còn đầu cơ là người ta mua những sản phẩm nhà đất để rồi tự xoay sở bán. “Không phải lúc nào việc đầu cơ cũng có hại cho thị trường, đầu cơ và đầu tư tham gia vào thị trường tạo cho thị trường có sự mua bán nhộn nhịp hơn, thanh khoản tốt hơn, không gây bất lợi cho thị trường.

Nguyên tắc của đầu tư và đầu cơ là tính lãi, người ta đủ khôn để biết những hàng hóa nào mua để có lãi thì người ta bỏ tiền vào đầu cơ và đầu tư. Khi tham gia, những đối tượng đó cũng biết được việc thị trường có khả năng tăng giá trở lại, nhưng mức tăng giá không ào ạt, không có hiện tượng phát triển nóng như trước”, ông Đực nhận định.

Trao đổi về nhận định đầu cơ và đầu tư tái xuất và có chiều hướng gia tăng trên thị trường, ông Trần Ngọc Quang, Quyền Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: Việc các nhà đầu tư quay lại thị trường đó là dấu hiệu tốt cho thị trường bất động sản.

Ông Quang cho hay: Điều đó thể hiện rằng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sau giai đoạn khó khăn vừa qua đã có sự thay đổi theo chiều hướng tích cực và từng bước lấy lại niềm tin đối với các nhà đầu tư. Mặt khác, hiện nay, hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật đã và đang được ban hành, không chỉ đảm bảo cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững hơn mà còn tạo ra một số cơ chế chính sách mới mẻ, tháo gỡ khó khăn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Điều này càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

“Việc có cả nhà đầu tư, nhà đầu cơ, theo tôi là tất yếu của bất kỳ thị trường nào trong quá trình phát triển. Tuy nhiên, để điều chỉnh và hạn chế các tiêu cực của hoạt động đầu cơ, Nhà nước và thị trường đã có các bài học kinh nghiệm quý giá của giai đoạn vừa qua, cần có chính sách phù hợp đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định và bền vững”, ông Quang nói.

Theo Kinhdoanhnet