Giải quyết được 2 vấn đề

Chủ đầu tư cao ốc phức hợp Sai Gon One Tower (quận 1, TP.HCM) nợ đến hơn 7000 tỷ đồng, không có khả năng trả nợ nên Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) đã tiến hành thu giữ tài sản.

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty cổ phần địa ốc Xanh cho rằng việc xử lý khối tài sản trên không hề dễ dàng.

Theo ông Đực, tòa nhà Sài Gòn One Tower đã “chết” trong một thời gian dài nên sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là các khoản nợ.

Các khoản nợ bao gồm: nợ ngân hàng, nợ nhà nước (gồm nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất) Thứ ba là nợ các nhà thầu (thầu thiết kế, thầu giám sát, thầu thi công...). Cuối cùng là nợ khách hàng.

Tòa nhà Sai Gon One Tower đã “chết” trong một thời gian dài nên khi xử lý sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là giải quyết các khoản nợ.

“Việc xử lý tài sản của Sai Gon One Tower quá khó luôn. Có rất nhiều trường hợp chúng ta không xử lý được. Tuy nhiên phải thấy rằng việc để tồn tại những công trình kiểu này càng nguy hiểm hơn nên buộc lòng phải tìm mọi cách để lập ra ban thanh lý, xử lý.

Ban thanh lý sẽ tiến hành kê khai hết tất cả tài sản, tài chính để biết giá trị thực của công trình để từ đó lên kế hoạch xử lý.

Thông thường với những dự án có dấu hiệu khó khăn thì nhà nước bắt buộc phải cho phá sản sớm. Chúng ta làm việc này càng sớm thì nhà nước sẽ đỡ thiệt hại hơn”, ông Đực nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, Sai Gon One tower là dự án đầu tiên được thực hiện theo nghị quyết 42 của Quốc hội về xử lý nợ xấu.

Trong trường hợp này dự án Sai Gon One Tower là 1 tài sản bảo đảm cho khoản nợ tín dụng nay trở thành nợ xấu lên tới hơn 7.000 tỷ đồng.

“Hiện nay bước đầu tiên là thu giữ tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo. VAMC thu giữ tài sản sau đó thực hiện theo nghị quyết là đem ra đấu giá để bán khoản nợ này, trong đó có tài sản đảm bảo là dự án Sai Gon One Tower.

Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề. Thứ nhất, tái cấu trúc được khoản nợ xấu này. Điều thứ 2 là tái khởi động lại dự án. Nó có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản”, ông Châu khẳng định.

Theo ông Châu, khi đưa ra bán đấu giá thì VAMC phải thực hiện theo nghị quyết được quy định. Ở đây giá thành có thể cao hơn giá 7.000 tỷ, bằng 7.000 tỷ hoặc thấp hơn 7.000 tỷ đồng.

“Các mức giá này đều được nghị quyết cho phép. Khi đấu giá sẽ tạo được môi trường kinh doanh lành mạnh, cạnh tranh, bình đẳng giữa tất cả các chủ thể trong nước và ngoài nước. Tuy nhiên chúng ta cũng phải đề phòng chuyện quân xanh, quân đỏ, chân gỗ có thể xảy ra.

Trước đây nhà nước cũng tiến hành đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM). Giá khởi điểm là 588 tỷ đồng. Nếu bán chỉ định thì cũng xoay quanh giá đó. Nhưng mà sau 13 vòng đấu giá thì nó lên tới 1430 tỷ, tăng 2,4 lần so với giá khởi điểm. Mọi thứ đều tốt hơn, thu ngân sách nhiều hơn”, ông Châu dẫn chứng.

Xác định giá trị thực rất khó

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đưa ra 2 giả thiết trong thương vụ VAMC thu giữ tài sản của Sài Gòn One Tower.

Trường hợp đầu tiên, các đầu tư nhất trí cho VAMC thu giữ tài sản đó. Khi đó việc này sẽ được thực hiện một cách dễ dàng. Doanh nghiệp chỉ việc chuyển nhượng quyền sở hữu tòa nhà cũng như miếng đất cho VAMC. Từ đó VAMC tiến hành thanh lý tài sản để thu hồi tiền đã cho vay.

Tuy nhiên trên thực tế theo TS Hiếu cũng có thể nảy sinh các vấn đề khác. Chẳng hạn như các nhà đầu tư đánh giá tài sản đó với giá trị cao trong khi VAMC định giá tài sản còn lại thấp.

“Trong trường hợp này có thể sẽ gây ra sự tranh cãi. Nếu tranh cãi đó không tìm được cách giải quyết thì các bên có thể lựa chọn việc kéo nhau ra tòa nữa. Tuy nhiên trong nghị quyết 42 có 1 quy định về xử lý với thủ tục rút gọn tại tòa án. Nhưng thủ tục rút gọn như thế nào thì nghị quyết lại không nói rõ. Điều này sẽ gây ra những khó khăn nhất định.

Ngoài ra, trường hợp doanh nghiệp chống lại việc thu giữ tài sản thì nghị quyết 42 có quy định các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương phải tìm cách hỗ trợ ngân hàng thu giữ. Nếu chuyện này xảy ra thì lực lượng an ninh, cơ quan hành chính tại TP.HCM sẽ ứng xử như thế nào? Đây cũng là ẩn số rất lớn”, ông Hiếu phân tích.

Một vấn đề khác được TS Nguyễn Trí Hiếu nhắc đến đó là việc xác định giá trị thực tế của tài sản. Việc này theo vị chuyên gia cực kỳ khó khăn đối với một công trình chưa hoàn thiện và bị treo nhiều năm nay.

“Giá đất thì có thể căn cứ vào thị trường bất động sản để biết nhưng giá trị của sản phẩm dở dang trong quá trình thực hiện lại không dễ xác định.

Vì vậy để có giá thị trường hoặc giá cả 2 bên có thể thống nhất với nhau trong quá trình thu hồi tài sản đảm bảo là một điều quá khó khăn. Vướng mắc là giá trị của dự án này sẽ được định như thế nào”, ông Hiếu nhấn mạnh.

VAMC quá vội vàng?

Trong khi đó, TS, Luật sư Bùi Quang Tín, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM đánh giá, trong trường hợp này VAMC đã tuân thủ theo chỉ thị 06 của NHNN và nghị quyết 42 của chính phủ.

Tuy nhiên điều TS Tín băn khoăn, đó là nghị quyết 42 không đề cập đến vấn đề quyền thu giữ tài sản này thuộc quyền gì trong 3 quyền tuân theo pháp luật dân sự: quyền sử dụng, quyền định đoạt hay quyền chiếm hữu. Chỉ thị 06 của NHNN cũng không nói rõ việc này.

“Trong khi đó VAMC đã nói sẽ giữ tài sản của Sai Gon One và sử dụng 1 số tài sản Vấn đề này VAMC hơi đi xa quá so với chỉ thị 06 của NHNN.

Thứ hai là trong các quy định, 5 điều kiện của khoản 2, điều 7 nghị quyết 42 của quốc hội thì chúng ta phải rà soát lại những điều kiện nào VAMC và các tổ chức tín dụng được quyền là thu giữ tài sản của con nợ. Việc thực hiện này có đủ 5 điều của nghị quyết 42 hay không?”, LS Tín đặt câu hỏi.

TS Bùi Quang Tín cho biết thêm, theo quy định, bất cứ người vay vốn nào cũng phải có tài sản để thế chấp. Trong trường hợp này, Sai Gon One đã lấy chính tài sản đang xây dựng, hình thành trong tương lai để vay vốn, thế chấp.

“Vấn đề thế chấp này không có vấn đề gì cả. Các ngân hàng đều phải thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật. Vấn đề ở đây không phải là xử lý mà cái chính là chúng ta có tuân thủ đúng các quy định của nghị quyết 42 hay không?”, TS Tín nêu quan điểm.

Theo Đất Việt