Cách đây 10 năm, khu vực phía Nam TP.HCM (gồm quận 7, quận 8 và huyện Nhà Bè và một phần của huyện Bình Chánh) được xem là tâm điểm của thị trường bất động sản Thành phố cả về quy mô thị trường, giá cả, lẫn sự hấp dẫn người ở, trong đó Khu đô thị Phú Mỹ Hưng trở thành đầu tàu cho sự phát triển này. Tốc độ đô thị hóa tăng nhanh khiến khu Nam ngày càng có nhiều dự án chung cư, cao ốc mọc lên.

Chỉ tính riêng quận 7, đã có 97 chung cư, khiến mật độ cư dân rất đông đúc, phương tiện đi lại tiếp tục tăng cao, đó là chưa kể Khu chế xuất Tân Thuận, Khu công nghiệp Hiệp Phước, cảng Hiệp Phước với hàng triệu công nhân làm việc, càng làm gia tăng áp lực giao thông lên khu vực này.

Trong khi đó, hiện nay khu Nam được kết nối với trung tâm Thành phố chủ yếu bằng các cây cầu như Tân Thuận, Kênh Tẻ, Chữ Y, Nguyễn Văn Cừ với mặt đường nhỏ hẹp, nên tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra và trở thành nỗi ám ảnh cho những cư dân sống ở khu Nam, làm việc ở trung tâm Thành phố.

Anh Hùng, một cư dân sống ở Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) cho biết, luôn cảm thấy ức chế vì vào trung tâm Thành phố giờ cao điểm đường nào cũng kẹt.

"Đi hướng cầu Tân Thuận thì tắc ở Nguyễn Tất Thành, đi Nguyễn Hữu Thọ thì kẹt ở cầu Kênh Tẻ, vòng qua quận 8 thì cũng cầu Chữ Y đang oằn mình với dòng người đông đúc, hướng cầu Nguyễn Văn Cừ cũng không khá hơn", anh Hùng chia sẻ.

Cầu Kênh Tẻ, cửa ngõ của khu Nam vào trung tâm TP.HCM luôn trong tình trạng kẹt xe giờ cao điểm

Với những người sống ở Nhà Bè vào trung tâm Thành phố làm việc còn ám ảnh hơn. Anh Đạt, một cư dân ngụ tại Chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) cho biết, trước đây cầu Kênh Tẻ (nối quận 4 và quận 7) là điểm nóng về ùn tắc, từ ngày thi công mở rộng cầu, tình trạng này còn nghiêm trọng hơn. Tránh đường Nguyễn Hữu Thọ, cầu Kênh Tẻ để đi Huỳnh Tấn Phát cũng không ổn, vì trục đường này còn đông đúc hơn.

"Nếu muốn đi nhanh phải đi làm từ thật sớm, còn nếu đi sau 7 giờ thì không ngày nào không kẹt xe. Tôi thường xuyên mất cả tiếng chỉ để đi đoạn đường 3 - 4 km từ Nguyễn Hữu Thọ đến Khánh Hội", anh Đạt nói và cho biết, để giải thoát cho sự kẹt xe này, mới đây anh đã quyết định mua một căn nhà ở quận 2 để chuyển về sinh sống.

Để giải quyết bài toán về giao thông, thời gian qua, TP.HCM cũng đã có một số giải pháp nhằm giáp bớt áp lực quá tải, song các biện pháp thực hiện cũng chỉ dừng lại ở việc nâng cấp, cải tạo, chưa giải quyết triệt để được vấn đề. Trong dài hạn, theo quy hoạch sẽ có 2 đại dự án đường trục Bắc - Nam (9.300 tỷ đồng, nối quận 7, quận 4 và Nhà Bè) và cầu Thủ Thiêm 4 (5.200 tỷ đồng nối quận 2 và quận 7) được triển khai, mang lại kỳ vọng giải quyết đáng kể tình trạng kẹt xe ở khu Nam. Tuy nhiên, cả hai dự án này hiện mới chỉ dừng lại ở… trên giấy.

Tìm về hướng mở

Theo ghi nhận của phóng viên, thời gian qua xuất hiện làn sóng “di dân” từ các quận, huyện của Khu Nam sang các khu vực khác, trong đó khu Đông được chọn lựa nhiều nhất.

Điểm yếu lớn nhất của khu Nam hiện nay là sự quá tải về hạ tầng giao thông. Tình trạng gia tăng dân số của khu Nam ngày càng tăng, trong khi các trục đường kết nối từ khu Nam vào khu trung tâm TP.HCM hầu như không có khả năng mở rộng, dẫn đến tình trạng kẹt xe ngày càng nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, cư dân sống ở khu Nam thời gian qua còn bị tấn công bởi mùi hôi của bãi rác Đa Phước, khiến nhiều người không chịu nổi phải di chuyển nơi ở. Chính những yếu điểm này khiến cho bất động sản khu Nam ngày càng trở nên mất giá hơn so với những nơi khác.

Chị Nhung, nhà đầu tư cho biết: “Tôi có một căn hộ tại Phú Mỹ Hưng đang cho thuê, gần đây do kẹt tiền cần bán, nhưng rao bán miệt mài vẫn chưa bán được. Từ giá rao bán ban đầu 4,5 tỷ đồng, bán không được, hạ về về 4,3 tỷ đồng, rồi 4 tỷ đồng, nhưng vẫn không có người mua”, chị Nhung nói và cho biết, để có vốn xoay xở, chị quyết định rao bán một căn hộ khác ở quận 2 và vừa rao hôm trước, hôm sau có người đến mua ngay.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real, thời gian gần đây xuất hiện làn sóng nhiều người từng sinh sống ở khu Nam chuyển hướng sang khu Đông để mua nhà sinh sống. Ngoài sự dịch chuyển này, qua khảo sát xu hướng của khách hàng mua nhà để ở, phần lớn cũng chọn khu Đông là khu vực ưu tiên.

“Xu hướng trong tương lai, sự phát triển của khu Đông sẽ tiếp tục vượt xa so với khu Nam. Từ thời hoàng kim của thị trường địa ốc những năm 2007 - 2008, khu Nam đã dẫn dắt thị trường. Hiện nay, dù địa bàn này duy trì tốc độ tăng trưởng nguồn cung cao, có lợi thế là đô thị hình thành trước với đầy đủ dịch vụ tiện ích, ổn định, có thể về ở ngay, nhưng xét về độ mở trong quy hoạch, khu Nam không thể so sánh với khu Đông”, ông Lộc nhận định.

Đồng quan điểm, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, về giá cả, mức độ tăng giá trong 10 năm qua của khu Đông đạt trung bình từ 50 - 70%, còn mức độ tăng giá của khu Nam từ 10 - 20%. Nguyên nhân bất động sản khu Nam mất điểm có nhiều lý do như kẹt xe, ô nhiễm môi trường…

“Hiện tại, khu Đông có đến 400 dự án bất động sản, phần lớn các dự án có quy mô vừa phải, đáp ứng được năng lực của các chủ đầu tư nên dự án được triển khai rầm rộ. Đối với khu Nam, số lượng dự án ít hơn và có những dự án có quy mô lớn, nhưng nhà đầu tư không đủ năng lực để triển khai, dẫn đến dự án phát triển kiểu da beo”, ông Trần Khánh Quang cho biết.

Theo phân tích của ông Quang, xét về yếu tố thị trường, khu Nam là khu vực có mục tiêu phát triển nhà để ở, còn khu Đông phát triển bất động sản nghiêng về thương mại dịch vụ, mà bất động sản thương mại dịch vụ bao giờ cũng có sức hấp dẫn hơn.

Xét về hướng mở quy hoạch trong tương lai, lấy khu Đông và khu Nam để so sánh, thì rõ ràng khu Đông đang có nhiều lợi thế. Tính đến nay, hầu hết các công trình trọng điểm của Thành phố đều dồn về phía Đông, từ việc khởi công xây dựng tuyến tàu điện metro đầu tiên và sự hoàn thành các dự án cầu Sài Gòn 2, cũng như hầm Thủ Thiêm, tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và các đường vành đai đã cải thiện diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông. Hay chủ trương xây dựng khu Đông trở thành thành phố sáng tạo, cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản trục đô thị phía Đông.

Trong khi đó, khu Nam có điểm yếu lớn nhất là sự quá tải về hạ tầng. Tình trạng gia tăng dân số của khu Nam ngày càng cao, trong khi các trục đường kết nối từ khu Nam vào khu trung tâm TP.HCM hầu như không có khả năng mở rộng, dẫn đến tình trạng kẹt xe ngày càng nghiêm trọng.

Trong tương lai, Thành phố rồi cũng sẽ có giải pháp để giải quyết bài toán ách tắc giao thông, nhưng đó là tương lai gần hay tương lai xa còn khó nói trước, mà với người có nhu cầu nhà ở, thì kẹt xe là một trong những tiêu chí quan trọng trong việc mua nhà.