Cá biệt

Trong một bài viết về thị trường bất động sản TP.HCM, báo Tuổi trẻ cho biết, một trong những bất ổn của thị trường bất động sản TP.HCM là giá bất động sản tăng phi mã.

Minh chứng cho điều này, bài báo dẫn trường hợp của một căn nhà tại quận Bình Thạnh được mua đi bán lại và chỉ trong 1  ngày, nó đã được đẩy giá lên 100-200 triệu đồng.

Thời điểm 2016, để tìm mua căn nhà 1,5 - 2 tỷ đồng tại khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức rất dễ. Nhưng hiện nay có 3 - 4 tỷ đồng phải "đỏ mắt" mới tìm được căn nhà ở được tại các quận trung tâm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá nhà tăng 10%/ngày chỉ là trường hợp cá biệt ở những khu vực cá biệt...

Chẳng hạn, khu vực Bình Hưng Hòa (quận Bình Tân), khi còn nghĩa trang thì giá bất động sản xung quanh thấp, tuy nhiên khi thành phố thay đổi quy hoạch, di dời nghĩa trang thì giá bất động sản cả khu vực đó tăng đột biến, không riêng gì một vài vị trí.

Tương tự, một căn nhà nào đó ở quận Bình Thạnh, trung tâm của TP.HCM cũ cũng có giá cá biệt. Đó không phải là nhà của dự án mà là nhà lẻ, có quan hệ cung cầu rất đặc thù, phụ thuộc lớn vào tâm lý và điều kiện của hai bên tại thời điểm giao dịch với nhau. Nếu bên bán rất cần tiền thì người ta có thể giảm giá, ngược lại, nếu bên bán không bị bức bách về tiền bạc thì luôn luôn giữ giá.

Do đó, có thể nói những căn nhà phố trong các đường phố và hẻm hiện hữu của đô thị cũ có tính chất cá biệt rất lớn.

Nhiều dự án có quy mô vốn lớn tại TP.HCM sau nhiều năm đắp chiếu bắt đầu khởi động trở lại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nhà của các dự án bao giờ cũng có mặt bằng giá, trước hết do chủ đầu tư tự thiết lập trên cơ sở giá thành. Tuy nhiên, giá thành của chủ đầu tư cũng bị chi phối bởi quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung cầu tại thời điểm giao dịch.

"Do đó, không có gì quá bất thường nếu nhìn nhận sự việc trên cơ sở khoa học", ông Châu khẳng định.

Đánh giá thị trường bất động sản năm 2018, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản có chu kỳ nhưng không phải theo kiểu một hệ số gốc giống như trong bài toán khoa học mà là vấn đề mang tính xã hội.

Cho nên, chuyện giá cả, tính chu kỳ, quy luật của thị trường bất sản không phải đơn thuần là 10 năm lặp lại một lần như nhận định của nhiều người. Chu kỳ đó có thể kéo dài hơn hoặc ngắn hơn tùy theo tác động chủ quan của tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

Hiện nay các chủ thể tham gia thị trường bất động sản thông minh hơn trước rất nhiều, từ Nhà nước đến nhà băng, nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản, người tiêu dùng.

"Tôi vẫn cho rằng không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018 và cũng không xảy ra tình trạng đóng băng.

Ngay trong năm 2018, NHNN chỉ giới hạn trần về sử dụng vốn ngắn hạn ở mức 45%. Đồng thời, ngày 9/3, Hiệp định CPTPP được ký kết là tin tốt lành cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và  thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng.

Theo đó, dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ mạnh hơn và khi ấy bất động sản công nghiệp sẽ phát triển trước, tiếp đó nó lan tỏa đến bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nhà ở, bất động sản dịch vụ thương mại...

Bên cạnh đó, còn nhiều tin tích cực khác, ví dụ: GDP năm 2017 đạt 6,81%, năm nay Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 6,7% dù điều này không hề đơn giản; hấp thụ vốn tháng đầu năm vẫn giữ được nhịp độ của năm 2017; tình hình kinh tế ổn định cơ bản, dù có chút lo lắng vì chỉ số giá tiêu dùng tăng cao hơn, tăng trưởng tín dụng sụt giảm.

Năm nay, việc hạn chế tín dụng là rất rõ, nhưng có tin tích cực là Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng,  tạo điều kiện cho nhiều dự án bất động sản tái khởi động trở lại; rồi Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.

Tới đây, Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự án cao tốc Bắc Nam và dự án này tác động đến thị trường bất động sản rất lớn.

Như vậy, có rất nhiều tin tích cực đan xen với những tin không tích cực. Điều quan trọng là TP.HCM đừng bao giờ ngủ quên, nhìn quá khứ rồi ngỡ mình một mình một chợ.

Ngày xưa, TP.HCM gần như độc tôn trong việc thu hút người nhập cư. Bây giờ số lượng người nhập cư ở TP.HCM cao nhất nước (3 triệu người) nhưng tỷ lệ chỉ chiếm 23%. Trong khi đó, một tỉnh nhỏ như Bình Dương 2 triệu dân nhưng người nhập cư chiếm 51%.

Như vậy, Bình Dương đã trở thành một cực thu hút người nhập cư cũng như thu hút phát triển công nghiệp mà trước đây tỉnh này không có. Tương tự, Đồng Nai cũng tăng trưởng về công nghiệp rất lớn, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bến Tre, Vĩnh Long... cũng đang phát triển mạnh. Do đó, TP.HCM đừng tưởng mình là cô gái đẹp rồi ngủ quên.

Lợi thế so sánh của TP.HCM đang ngày càng giảm đi, cần tìm những gia tốc mới để phát triển. Nghị quyết 54 là  tổ hợp các điều kiện cần mà Quốc hội trao cho TP, nhưng điều kiện đủ là TP ứng xử như thế nào đối với Nghị quyết 54, thị trường bất động sản như thế nào", ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Vị chuyên gia khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay rất cần sự minh bạch và sự chuyên nghiệp. Những công ty lớn thường làm những dự án lớn và chúng thường đầy đủ các tiện ích. Vấn đề là những doanh nghiệp lớn như vậy chỉ chiếm khoảng 10% với khoảng 20 doanh nghiệp trên toàn quốc, còn lại phần đông là các công ty vừa.

"Đây là điều đáng lo vì 20 doanh nghiệp này đã có uy tín, thương hiệu, đảm bảo chất lượng, quy hoạch cũng như các dịch vụ, tiện ích, trong khi số đông còn lại đa phần là doanh nghiệp không chuyện nghiệp, tay không bắt giặc, họ phân lô bán nền tràn lan và đủ thứ chuyện khác.

Chẳng hạn, quận 9 có nhiều dự án phân lô bán nền liền kề nhau hình thành những khu vực phân lô bán nền rất rộng lớn, điều đó rất tai hại cho sự phát triển đô thị thành phố. Nhưng cùng một diện tích như thế, nếu có một nhà đầu tư, một doanh nghiệp thôi thì một dự án sẽ có đầy đủ  tiện ích", ông Châu nhận xét.

Kiến nghị xây dựng căn hộ dưới 45m2

Để người dân có cơ hội an cư, ông Lê Hoàng Châu nhắc lại quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về căn hộ dưới 45m2.

Ông cho rằng, hiện nay Việt Nam đang đi ngược lại thế giới ở chỗ: người ở nhà thuê tại Việt Nam chủ yếu là người nhập cư và giới trẻ, nhưng chính sách của Việt Nam lại không cho phát triển các loại phòng trọ này một cách tốt hơn để doanh nghiệp tham gia.

"Thông tư của Bộ Xây dựng và nghị định của Chính phủ chỉ cho phép cá nhân và hộ gia đình phát triển nhà trọ, phòng trọ, diện tích 10m2, còn doanh nghiệp không được làm, trong khi doanh nghiệp làm sẽ tốt hơn.

Theo lãnh đạo TP, phân khúc này để cá nhân, hộ gia đình làm, còn doanh nghiệp làm dự án to, nhưng một số doanh nghiệp và đầu nậu lại đứng đằng sau người có đất để làm phòng trọ, nhà trọ, phân lô tách thửa tràn lan.

Rõ ràng, cơ chế chính sách của chúng ta chưa ổn, chưa coi trọng nhà cho thuê. TP.HCM cần phát triển nhiều nhà ở xã hội, gồm nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn và những dự án này nên để doanh nghiệp làm.

Hàn Quốc làm rất tốt mảng này và TP.HCM có thể học hỏi kinh nghiệm của họ. Tổng Công ty Đất đai và nhà ở Hàn Quốc (LH) chiếm 70% thị phần bất động sản Hàn Quốc có rất nhiều loại nhà cho thuê.

Bên cạnh đó, cần phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, mà muốn rẻ thì diện tích phải nhỏ. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực, điều kiện kinh tế của đất nước.

Phát triển căn hộ nhỏ dưới 45m2, rất cần thiết, nhưng không phải chỗ nào cũng làm, mà chỉ có một số quận ven hoặc huyện ngoại thành của TP.HCM. Tỷ lệ chiếm khoảng 25% trong một khu vực dự án là phù hợp.

Song song với đó, phải phát triển giao thông, tiện ích để người dân đến chỗ ở mới có công ăn việc làm tại chỗ hoặc đến chỗ làm việc thuận lợi", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị.

Theo Đất Việt