Bất động sản TP.HCM bắt đầu vào mùa

Thứ năm, 12/09/2019, 11:55
Thị trường bất động sản TP.HCM trải qua gần hai phần ba chặng đường của năm 2019 trong sự trầm lắng. Tuy nhiên, vừa bước qua tháng ngâu, cùng với việc hàng loạt dự án được cởi trói, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch tung hàng để đón mùa mua nhà cuối năm.

Ảm đạm

Hơn nửa đầu năm 2019, bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM đã phản ánh khá rõ nét về sự ảm đạm của nguồn cung, trong đó loại hình căn hộ bình dân tung ra thị trường rất ít ỏi.

Cụ thể, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2019, cả TP.HCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND Thành phố công nhận với quy mô 924 căn hộ và 10 dự án nhà ở thương mại được đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đáng lưu ý, số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai chỉ có 24 dự án với tổng số 7.313 căn. Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TP.HCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.

Còn theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ tháng 7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được chính quyền TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 25,9% là dự án đã có sổ đỏ (đất ở), 126 dự án còn lại, chiếm tỷ lệ 74,1% có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, nên chưa được chuyển đổi thành đất ở.

Đến nay, các dự án có quỹ đất hỗn hợp không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có cơ chế giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường sụt giảm nguồn cung. Nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh rất khó khăn, còn người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, giá nhà có xu hướng tăng.

Chia sẻ với PV, giám đốc một doanh nghiệp địa ốc có dự án tại quận 7 (TP.HCM) cho biết, sau hơn 1 năm rưỡi chờ đợi vẫn chưa được các cấp chính quyền xem xét thủ tục khiến cho doanh nghiệp rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

"Nếu so với 5 năm về trước, một dự án đầu tư cũng chỉ mất khoảng 6 tháng đến 1 năm sẽ hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, thì thời gian gần đây, việc này rất khó đoán định được bao lâu sẽ hoàn thành. Chúng tôi đã mất rất nhiều chi phí và thời gian cho việc chờ đợi thủ tục. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đành phải “tặc lưỡi” làm liều, chứ không đủ kiên nhẫn để chờ đợi”, vị giám đốc này lo lắng.

Cùng cảnh ngộ, ông C., Tổng giám đốc Công ty P.L - một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, từ năm 2016 tới nay, doanh nghiệp ông không thể triển khai thêm dự án mới nào dù quỹ đất còn rất nhiều. Trong đó, dự án nằm trên đường Võ Văn Kiệt (quận 5) đã thử tải móng xong, nhưng không thể triển khai tiếp từ năm 2017 tới nay. Lý do vì vướng thủ tục, dù đây là dự án nằm trong danh sách 124 dự án được TP.HCM thông báo “cởi trói” tháng 4 vừa rồi.

“Việc dự án nằm bất động quá lâu dẫn tới chủ đầu tư bị chôn vốn và nguy cơ phá sản. Trong đó, có những chủ đầu tư bắt đầu chào bán quỹ đất dự án đã thông báo phát triển để chuyển hướng kinh doanh, vì không thể nằm đợi được cấp phép thêm nữa”, ông C. cho biết.

Nhiều vướng mắc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, sự mâu thuẫn và thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị dẫn tới ách tắc trong việc phê duyệt quy hoạch 1/500 đối với các dự án bất động sản tại TP.HCM.

Cụ thể, theo Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo ông Châu, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại so với các dự án kinh doanh bất động sản khác là khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư đã tạo lập được quỹ đất.

“Quy định 'chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư’ của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư”, ông Châu nói và cho rằng, cả chủ đầu tư dự án hoặc nhà đầu tư thực hiện dự án hoặc người sử dụng đất đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư.

Chính cách quy định máy móc trên của Luật Quy hoạch đô thị khiến gần như tất cả các dự án đầu tư sau khi đã được chính quyền TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư, đều bị ách tắc. Lý do là vì cơ quan chuyên môn không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mà yêu cầu phải là hồ sơ của chủ đầu tư.

Khi không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thì không có cơ sở để lập dự án đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Để giải quyết ách tắc này, ông Châu đề nghị chính quyền TP.HCM cho phép Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận và giải quyết hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án) của nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM.

Về lâu dài, ông Châu đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị, theo hướng: "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng, nhà đầu tư, người sử dụng đất tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", để giải quyết triệt để vấn đề xung đột của các luật.

Ngoài vấn đề vướng quy hoạch 1/500, quy định phải có 100% đất ở (đất có sổ đỏ) thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Tháo dần những nút thắt

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cho rằng, chính từ những hệ lụy của các hoạt động kinh doanh không bền vững đã dẫn đến việc chính quyền đưa ra các biện pháp can thiệp như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án; siết chặt quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt cấp phép.

Tuy nhiên, ông Hoàng cũng cho rằng, hiện nay, chính quyền địa phương đang thực hiện các phương án nới lỏng cơ chế cấp phép dự án mới, tạo niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư nhằm đưa thị trường địa ốc khởi sắc trở lại.

Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đang trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung, nguyên nhân do thủ tục pháp lý đang bị siết chặt. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư có quỹ đất sạch từ nhiều năm trước, đến nay đã thực hiện hoàn tất các thủ tục đầu tư cần thiết, thì thị trường vẫn có một nguồn cung nhất định cho đợt kinh doanh cuối năm nay.

Trước những “mảng tối” đã nhìn thấy được, chính quyền TP.HCM cũng đang đẩy nhanh quá trình giải quyết những tắc nghẽn về thủ tục phát triển dự án. Điển hình là việc xem xét cho 124 dự án trên địa bàn Thành phố được tiếp tục xây dựng. Nếu các dự án này được xây dựng và mở bán, thị trường sẽ nhộn nhịp hơn, người mua có thể tiếp cận được các phân khúc.

Bắt đầu vào mùa

Theo tìm hiểu của PV, sau gần hai phần ba chặng đường của năm 2019 trầm lắng, vừa bước qua tháng ngâu (tháng 7 Âm lịch), cùng với những vướng mắc đang dần được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư đã lên kế hoạch cho các rổ hàng của mình được tung ra thị trường. Điều này báo hiệu thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu bước vào mùa giao dịch sôi động cuối năm.

Cụ thể, tại khu Nam Thành phố, dự án lớn có tổng diện tích gần 350 ha do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư sẽ giới thiệu ra thị trường trở lại sau nhiều năm "bất động".

Dự án Eco Green Saigon trên đường Nguyễn Lương Bằng (quận 7) có quy mô 14,36ha cũng đang được chủ đầu tư Công ty Xuân Mai Corp đang chuẩn bị để mở bán tiếp giai đoạn mới ngay trong tháng 9. Dự án gồm có 6 block, với 4.000 căn hộ chung cư, đã được bán đầu tiên vào cuối năm 2018, hiện đang bán giai đoạn 3, giá bán dao động khoảng 50 triệu đồng/m2.

Cạnh đó là Dự án Oakwood Residence Saigon nằm trên đường Nguyễn Văn Linh, gồm 237 căn hộ dịch vụ do Công ty Đầu tư Mapletree thuộc Tập đoàn Mapletree (Singapore) làm chủ đầu tư cũng vừa được tung ra thị trường.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng "nổ phát súng" trong ngày đầu tiên của tháng 8 bằng việc cho khách hàng tiến hành đặc cọc giữ chỗ mua căn hộ Dự án Q7 Boulevard, đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7. Dự án rộng 1,64 ha, gồm 4 block chung cư với 1.068 căn hộ diện tích 50 - 87 m2, giá khoảng 40 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, Sunshine Group cũng đẩy mạnh các chương trình bán hàng tại Dự án Sunshine City, đường Đào Trí, quận 7. Hay Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phát Corp cũng bắt đầu giới thiệu và nhận đặt cọc giữ chỗ dự án Ascent Garden Home (quận 7). Dự án có 2 toà tháp cao 21 tầng với 478 căn hộ, có diện tích từ 60 - 190 m2/căn, gồm 1 - 4 phòng ngủ, giá bán dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2.

Tại khu Đông, Công ty Sea Holdings tiếp tục mở bán 400 căn hộ tại Dự án Fresca Riverside, thuộc Khu dân cư Bình Chiểu, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức. Được biết, dự án vừa được cất nóc và hoàn thành xây dựng phần thô sau 15 tháng xây dựng.

Ngoài ra, Dự án Metro Star của CT Group cũng được dự kiến bung hàng trong quý III/2019.

Cũng tại quận Thủ Đức, Tập đoàn Đại Phúc thông tin mở bán tiếp 40 căn nhà phố thương mại tại Dự án Van Phuc City với giá từ 19 - 33 tỷ đồng/căn tùy diện tích và vị trí. Trong đó, những căn nhà phố thương mại vị trí đặc biệt có giá trung bình từ 24 - 50 tỷ đồng/căn.

Còn tại quận 2, Phúc Khang Corporation đang mở bán Dự án Rome Diamond Lotus tại đường Mai Chí Thọ với 380 căn hộ 1 - 3 phòng phủ, diện tích từ 58 - 91 m2. Giá bán khoảng 70 triệu đồng/m2.

Chưa kể, Dự án Vinhomes Grand Park (quận 9) cũng đang mở bán rầm rộ. Dự án rộng trên 400ha, với hơn 44.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 căn nhà phố, biệt thự. Việc dự án này ra hàng sẽ khiến tình hình nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM đảo ngược trong nửa cuối năm nay.

Tại quận Bình Tân, Tập đoàn Hoa Lâm đang giới thiệu và nhận đặt cọc giữ chỗ Dự án Aio City. Dự án nằm trong khu y tế tại khu Tên Lửa, được xây dựng trên diện tích 24.267,8 m2, gồm 2.060 căn hộ chung cư cao cấp, diện tích từ 52,92 - 88 m2. Giá bán khoảng 45 triệu đồng/m2. Dự án được quảng cáo bàn giao nhà vào quý II/2021.

Tại khu vực trung tâm, Tập đoàn Novaland đang tiến mở bán Dự án The Grand Manhattan tại đường Cô Giang, quận 1 với khoảng 1.000 căn hộ, giá từ 6.000 - 8.000 USD/m2.

Theo các chuyên gia, dù lượng hàng dự kiến cung ứng ra trị trường bất động sản TP.HCM trong nửa cuối năm có thể không quá dồi dào, nhưng ít ra cũng không đến nỗi ảm đảm như 2 quý đầu năm.

Tuy nhiên, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Sea Holdings cho rằng, dù nguồn cung trong những tháng cuối năm được dự báo sẽ dồi dào, nhưng do hệ quả của sự thiếu hụt nguồn cung của thời gian trước đã khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao hơn, gây khó khăn cho việc bán hàng.

Giải quyết được vướng mắc thì thị trường sẽ khôi phục trở lại

Chúng ta đã nói quá nhiều về những vấn đề liên quan đến vướng mắc trong việc cấp phép xây dựng dự án, những bất cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật. Thị trường đang xấu đi trước
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
tình trạng nhiều dự án bất động sản bị ách tắc, hoặc không được cán bộ cơ quan nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời.

Điều này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung - cầu, sẽ kéo theo việc tăng giá bất động sản, làm giảm cơ hội tạo lập nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, tác động đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Chưa kể, sự ách tắc này còn làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản, doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho doanh nghiệp.

Chính vì vậy, điều trước mắt bây giờ là phải giải quyết hết toàn bộ những vướng mắc mà lâu nay đã được đề cập tới, giải quyết xong thì thị trường sẽ khôi phục trở lại.

Có thể thấy, lãnh đạo TP.HCM cũng đang tìm cách tháo gỡ, thị trường sẽ có những nhân tố đột phá với những dự án lớn hứa hẹn cung cấp ra thị trường một lượng cung nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là "một vài điểm sáng trong cả làng tối", trong khi thị trường bất động sản không thể phát triển đơn độc.

Thị trường sẽ đón nhận mạnh mẽ nguồn cung mới

Thói quen của người dân Việt Nam khi vào dịp cuối năm sẽ tích lũy tài sản, trong đó có việc mua bất động sản. Do đó, doanh nghiệp bất động sản cũng thường ra hàng vào cuối năm để bán được giá. Tuy nhiên, trong vài năm trởlại đây, sự cạnh tranh này càng khốc liệt, nên các chủ đầu tư chuẩn bị một tư thế bán hàng ngay vào đầu năm, cũng có nhiều doanh nghiệp bán hàng giữa năm kể cả tháng 7 Âm lịch vốn là tháng kiêng kỵ với giới nhà, đất.

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings

Trong năm nay thị trường có sự chững lại do tín dụng bị siết, thủ tục hành chính bị ách tắc. Tuy nhiên, theo quan sát của tôi, việc ra hàng trong thời điểm này sẽ được nhiều nhà đầu tư đón nhận, bởi thị trường đã khan hiếm trong một thời gian rất dài.

Dù vậy, doanh nghiệp cũng nên tính đến câu chuyện giá bán, bởi thời gian qua nguồn cung eo hẹp đã khiến cho giá thị trường bị đẩy lên quá cao, do đó tính thanh khoản của những dự án này sẽ rất thấp.

Đừng vì thiếu nguồn cung mà đẩy giá thị trường

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Sea Holdings
Thời điểm này, Sea Holdings cũng đang chuẩn bị cho đợt mở bán tiếp theo tại Dự án Fresca Riverside tại Khu dân cư Bình Chiểu, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TP.HCM. Dù dự án này đã được mở bán giai đoạn 1, nhưng cũng sẽ đóng góp một nguồn hàng nhất định cho thị trường cuối năm.

Tuy nhiên, có một điều đáng lo ngại là thời gian qua, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung, nên một số chủ đầu tư đã lợi dụng để đẩy giá lên cao, gây khó khăn trong việc bán hàng. Nếu có nguồn cung ra thị trường, thì nên xem xét các yếu tố để đưa ra mức giá phù hợp, bởi nhu cầu người ta mua còn rất nhiều.

Nếu giá bị đẩy lên quá cao sẽ tạo nên hiệu ứng dè chừng, chưa kể là đối với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, trong bối cảnh ngân hàng đang siết chặt tín dụng khiến họ sẽ rất khó để xoay xở dòng vốn. Đây cũng là một trong những trở ngại lớn của các chủ đầu tư trong đợt này.

“Thực tế, nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định. Những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường. Tuy nhiên, đừng vì khan hiếm mà đẩy giá lên cao khiến việc bán hàng đã khó càng thêm khó và làm giấc mơ sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời”, ông Phương nói.

Theo Báo Đầu tư Bất động sản