Nhà ở dưới 4 triệu đồng/m2 có khả thi?

Thứ hai, 23/07/2012, 08:21
Tại hội nghị toàn quốc tổng kết chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở ngày 19.7, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng gợi ý các bộ ngành nghiên cứu phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp với giá từ 2 - 4 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp (DN) cho rằng có thể làm được điều này nếu có những chính sách hỗ trợ phù hợp từ nhà nước.
Nhà nước phải đầu tư hạ tầng, hỗ trợ đất
 
Nhà nước nên đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng rồi giao đất cho DN làm thì có thể thực hiện được. Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp giảm rất nhiều chi phí về vật liệu sử dụng, thiết kế, thi công... từ đó giảm giá nhà.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long - một DN chuyên phát triển nhà phân khúc trung bình, chi phí cấu thành 1 m2 căn hộ gồm giá đất, giá thành xây dựng, quy hoạch, chi phí lãi vay, thuế…

Mức giá 4 triệu đồng/m2 chỉ bao gồm chi phí xây dựng, chưa gồm các chi phí khác như giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất vốn vay…

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM Nguyễn Văn Đực khẳng định giá 4 triệu/m2 căn hộ chỉ có thể làm được với điều kiện toàn bộ hạ tầng, tiền đất được nhà nước hỗ trợ, đầu tư. Nếu DN phải lo hết như hiện nay thì riêng tiền đầu tư hạ tầng đã từ 2-3 triệu đồng/m2.

Ông Đực tính toán: “Hiện giá thành xây nhà hoàn thiện đối với những dự án dưới 5 tầng khoảng 2,7 triệu đồng/m2. Do dự án chỉ được bán dưới 90% diện tích (còn lại dùng làm hạ tầng như đường nội bộ, công viên…) nên giá thành vào khoảng 3 triệu đồng, DN bán 4 triệu đồng/m2 là có lãi. Tuy nhiên, nếu làm nhà cao tầng (trên 5 tầng) thì phải làm thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy phức tạp hơn, tỷ lệ diện tích được bán cũng chỉ khoảng 75%... nên giá thành xây dựng phải trên 5 triệu đồng/m2”.

“Nên có luật, quy chuẩn xây dựng cho nhà thu nhập thấp phù hợp với năng lực của người dân và có điều kiện để giảm giá bán”, ông Đực kiến nghị.

Cụ thể theo ông, do giá đất đô thị cao nên các dự án nhà thu nhập thấp chỉ có thể đầu tư ở ngoại thành. Khi đó, nhà nước phải đầu tư hệ thống đường, trạm xe buýt, tàu điện ngầm... để kết nối đến trung tâm nhằm giúp người dân sống thuận tiện, đầy đủ và thoải mái.

Ngoài ra, phần hạ tầng xã hội như y tế, mẫu giáo, các cơ sở dạy văn hóa, trường dạy nghề… cũng cần được nhà nước đầu tư để đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người lao động, đảm bảo việc làm ổn định, lâu dài, thuyết phục người dân chịu ở xa khu trung tâm.

Bên cạnh đó, để đảm bảo chất lượng sống và thu hút dân cư đến sinh sống, cần hình thành những dự án có quy mô lớn từ 50 ha trở lên, với đầy đủ các khu chức năng như: chợ, trạm y tế, nhà trẻ, trường học…

“Nhà nước nên đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng rồi giao đất cho DN làm thì có thể thực hiện được. Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp giảm rất nhiều chi phí về vật liệu sử dụng, thiết kế, thi công... từ đó giảm giá nhà”, ông Nguyễn Xuân Quang đề xuất.
 

Hàng chục ngàn căn hộ đã được Công ty Becamex IDC triển khai xây dựng, với giá từ 3 triệu đồng/m2 - Ảnh: Đình Sơn
 
Kinh nghiệm từ Bình Dương
 
Thực tế đầu năm 2012, tại Bình Dương, Tổng công ty Becamex IDC khởi công 3 dự án nhà ở xã hội với quy mô 5.000 căn hộ tại thị xã Thuận An, khu đô thị Mỹ Phước 2 và khu đô thị mới Bình Dương (huyện Bến Cát).

Những căn hộ có diện tích từ 30 m2 trở lên xây dựng hoàn thiện, giá bán khoảng 3 triệu đồng/m2. Đây là một phần trong đề án xây dựng 37 dự án nhà ở xã hội do Becamex IDC làm chủ đầu tư tại 3 thị xã và 2 huyện của Bình Dương.

Theo ông Nguyễn Văn Hùng, Tổng giám đốc Becamex IDC, chương trình sẽ được triển khai trong giai đoạn 2011 - 2015, gồm khoảng 64.000 căn hộ, với tổng vốn gần 11.000 tỉ đồng phục vụ cho khoảng 125.000 người bao gồm: cán bộ công chức, viên chức, người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị...

Những căn hộ này khi hoàn thành đều đã được hoàn thiện, tường trong và ngoài được sơn nước, sàn lót gạch. Để có được mức giá này, Becamex IDC chỉ tính giá xây dựng, còn chi phí bồi thường đất, xây dựng hạ tầng bên trong và ngoài căn hộ được chủ đầu tư và nhà nước hỗ trợ như: xây dựng đường, điện, nhà trẻ, công viên, khu thương mại dịch vụ, nhà xe, y tế, các dịch vụ giải trí…

Ngoài ra, dự án còn áp dụng cùng lúc 5 công nghệ xây dựng mới là công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp gia cố nền đất yếu Top-base, công nghệ tường panel bê tông nhẹ, công nghệ nhà khung thép so le và biện pháp chống nóng mái bằng bê tông bọt giúp tiết kiệm thời gian thi công, giảm giá thành xây dựng, tăng độ bền công trình.

Do giá nhà thấp, được hỗ trợ từ nhà nước, nên bắt buộc người mua nhà ở xã hội không được quyền chuyển nhượng khi chưa đủ 5 năm, tính từ thời gian ký kết hợp đồng. Trong trường hợp mua nhà đã thanh toán đủ tiền nhưng chưa đủ 5 năm, có nhu cầu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và được sự chấp thuận của chủ đầu tư.
 
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, DN không mấy mặn mà với nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nên nhà nước phải hỗ trợ thêm về tiếp cận vốn vay giá rẻ từ quỹ tín thác BĐS, tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở, giảm thiểu tối đa “phí bôi trơn”...

Về phía DN cần tiết kiệm tối đa chi phí quản lý, nhân công… thì hoàn toàn có thể xây dựng căn hộ giá 2 - 4 triệu đồng/m2. Để không phụ thuộc quá nhiều vào DN, nhà nước có thể trích tiền sử dụng đất để xây dựng hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội để bán hoặc cho thuê theo phương thức bảo toàn vốn.

Bên cạnh nguồn vốn tự có của người lao động (từ 30-50%), nhà nước cần hỗ trợ nguồn vốn vay để mua nhà với lãi suất thấp thông qua một số quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hỗ trợ, quỹ người nghèo… 
 
Cần sự hỗ trợ toàn phần của nhà nước
 
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết hiện giá nhà xã hội ở khu đô thị Việt Hưng được bán với hình thức thuê mua đã là 7,2 triệu đồng/m2 (nhà 6 tầng, đi thang bộ). Với các khu chung cư dành cho người thu nhập thấp cao 15 - 17 tầng, có tầng hầm để xe, thang máy do Vinaconex Xuân Mai, Viglacera xây dựng, giá bán là 9,8 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá khá hợp lý và không thể giảm thêm được nữa. “Một công trình xây dựng phải bao gồm các loại chi phí như giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa, lãi suất ngân hàng... do vậy với giá bán 9,8 triệu đồng/m2 như hiện nay thành phố đã cân nhắc rất nhiều trước khi đưa ra mức giá đó”, ông Tuấn nói và cho rằng với mức giá bán theo kỳ vọng của Thủ tướng từ 2 - 4 triệu đồng/m2, các thành phố lớn khó có thể kham nổi nếu như không có sự hỗ trợ toàn phần của nhà nước.

Đó là nhà phải được xây trên đất sạch (đất đã được giải phóng mặt bằng), xây thấp tầng, được áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến nhất để tiết kiệm chi phí và phải được nhà nước hỗ trợ vốn, hỗ trợ lãi suất...
 
 
Giải ngân cho vay bất động sản thấp
 
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết hiện tỷ lệ cho vay BĐS của các NH trên địa bàn thành phố khoảng 9% tổng dư nợ. Trong 6 tháng còn lại của năm 2012, các NH cố gắng tăng tỷ lệ này lên mức 12 - 13%.

Trước đó khoảng 2 tháng, các NH thương mại liên tục đưa ra các gói vay hỗ trợ lãi suất (LS) đối với cá nhân mua BĐS. NH TMCP Quốc tế VIB áp dụng LS cho vay 9,9%/năm trong 3 tháng vay đầu tiên, tổng số tiền cho vay 1.000 tỉ đồng.

NH TMCP Á Châu (ACB) giảm LS cho vay đối với cá nhân vay kinh doanh, tiêu dùng, mua BĐS với LS vay thấp nhất 15,5%/năm. NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) phối hợp Trung tâm thương mại & nhà ở Hà Nội (HRCC) hỗ trợ LS cho khách hàng vay tiền mua căn hộ dự án Indochina Plaza Hanoi với LS vay 0% trong 12 tháng đầu (HRCC sẽ hỗ trợ cho khách hàng toàn bộ LS phát sinh trong 12 tháng)...

Mặc dù vậy, tình hình giải ngân tín dụng BĐS vẫn thấp. Ông Bùi Tấn Tài, Phó tổng giám đốc ACB, cho rằng nguyên do người dân vẫn còn lo lắng, không biết thị trường BĐS đã đụng đáy chưa nên chưa mạnh dạn vay mua nhà. Một số chuyên gia tài chính nhận định tuy LS cho vay có giảm nhưng vẫn còn cao, tâm lý người vay cá nhân vẫn chờ LS giảm thêm.

 
Theo Thanh Niên

Các tin mới hơn

Các tin cũ hơn

Tìm