“Phá băng” bất động sản

Thứ tư, 14/11/2012, 01:24
70.000 căn hộ ế ẩm; hàng trăm dự án dang dở nằm phơi nắng; vật liệu xây dựng tồn kho chất đống; hàng trăm nghìn tỉ đồng vốn vay từ các ngân hàng “chết cứng” trong các dự án, đẩy nợ xấu ngày một tăng cao…, trong khi người dân có nhu cầu thực sự không thể mua nổi nhà. Thị trường bất động sản đang đóng băng và cần những chính sách đột phá để vực dậy…
Nhiều nhưng chưa đủ mạnh
 
Trước hàng loạt hệ lụy do thị trường bất động sản (BĐS) ngưng trệ, đóng băng gây ra cho nền kinh tế, từ đầu năm nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính phủ ban hành.

Trong đó, mang tính quyết định hơn cả là Nghị quyết 13/NQ-CP (NQ13) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Cụ thể, Chính phủ cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của năm 2012 cho doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Ngay sau đó, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 83/TT-BTC hướng dẫn thực hiện.

Cho tới nay, ông Cao Anh Tuấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, cho biết có khoảng 3.153 DN sản xuất và kinh doanh thương mại, dịch vụ được giảm số tiền 347,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, đó chỉ là một con số ít ỏi nếu biết rằng con số dự toán thu tiền thuê đất năm 2012 là 3.482 tỉ đồng.
 
“Phá băng” bất động sản
Thị trường bất động sản đang trở thành điểm nghẽn lớn của nền kinh tế, đòi hỏi Chính phủ có các giải pháp tích cực hơn.

NQ13 cũng gia hạn tối đa 12 tháng thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án có khó khăn về tài chính. Chính sách này được các DN vô cùng kỳ vọng vì tiền sử dụng đất là chi phí lớn nhất trong mỗi dự án, nếu được giãn sẽ giảm bớt gánh nặng về vốn, đẩy nhanh tiến độ dự án đang đình trệ…

Tuy nhiên, đến khi thực hiện, sự rối rắm về cơ chế, tiêu chí không rõ ràng tại các địa phương đã dẫn tới số tiền được giãn đến nay mới chỉ 1.600 tỉ đồng, trong khi dự toán thu từ lĩnh vực này của Bộ Tài chính năm 2012 là 37.000 tỉ đồng.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn nói dự án được xét dựa vào quyết định của HĐND các tỉnh, thành phố, do tiêu chí chưa thực sự cụ thể, nên quá trình triển khai có dự án khó khăn không được giãn, trong khi dự án không thuộc đối tượng lại được hưởng.

Điều đáng nói, quá trình kiểm tra cho thấy có không ít DN thu tiền sử dụng đất của người mua nhưng lại chiếm dụng để làm việc khác. Bộ Tài chính đã yêu cầu xử lý lại trên 200 tỉ đồng.
 
DN giảm giá là điều rõ ràng, nhưng nếu người mua không được hỗ trợ vốn, LS thấp thì họ vẫn không đủ khả năng tài chính để mua dù có nhu cầu.

Chỉ khi được hỗ trợ tài chính thực sự, họ mua nhà được thì hàng tồn kho mới được xử lý, thị trường có thanh khoản, DN bán được hàng, từ đó mới có thể tháo được các nút thắt khác.

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại.
Song song giải pháp về thuế, phí, tiền thuê đất, Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tháo gỡ vốn cho các DN, thông qua việc nới lỏng tín dụng, hạ lãi suất (LS).

Trước tháng 5.2012, tín dụng BĐS bị xếp vào đối tượng không được khuyến khích, các ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 16% dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, sau đó hạn mức 16% được xóa bỏ.

Ngoại trừ phân khúc BĐS cao cấp, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng…, hầu hết các nhu cầu mua, sửa nhà; công trình dự án, phát triển nhà ở trong khu đô thị đều được “mở cửa” tín dụng.

Tiếp đó, tháng 7.2012, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại phải giảm LS các khoản vay cũ xuống dưới 15%/năm, cơ cấu lại nợ, giãn nợ cho các DN, kể cả DN BĐS, giảm LS vay mới, tích cực cho vay dự án nhà ở sắp hoàn thành…
 
Xen giữa chính sách trên, Bộ Xây dựng - cơ quan trực tiếp quản lý thị trường BĐS - cũng tích cực đưa ra nhiều giải pháp. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS, cho biết Bộ đã triển khai việc tái cơ cấu hàng hóa cho phù hợp thị trường cả về số lượng và chủng loại.

Đặc biệt, tạo hành lang pháp lý hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường. Tập trung phát triển mạnh nhà cho thuê, đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm như nhà cho công nhân, sinh viên, nhà ở cho người nghèo…
 
Tắc nghẽn dòng vốn
 
Tuy nhiên, đánh giá về chính sách hỗ trợ thị trường thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng vấn đề khó khăn trước mắt và lớn nhất vẫn là nguồn vốn cho thị trường và hàng tồn kho.

“Khó khăn hiện nay chưa thể sớm giải quyết chủ yếu do nguồn vốn hiện tại vẫn chưa được cởi trói, LS thực tế vẫn còn cao. Các giải pháp tiền tệ của NHNN về LS cho vay, nới lỏng tín dụng… chưa thực sự có tác động tích cực vì độ trễ của chính sách khi đi vào thực tế”, ông Nam nhìn nhận.
 
Từ tháng 4.2012 đến nay, nhiều ngân hàng đã công bố các gói tín dụng dành riêng cho BĐS với tổng giá trị lên đến 20.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS VN, dù LS đang hạ nhưng khả năng hấp thụ vốn của DN BĐS đang rất yếu. Nhiều DN được vay nhưng không dám vay bởi nếu không giải quyết được hàng tồn kho thì sẽ không có nguồn trả nợ ngân hàng.
 
Trong khi đó, tổng giám đốc một ngân hàng thương mại cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay đối với các ngân hàng chính là nợ xấu, phần lớn tài sản thế chấp là BĐS. Ngân hàng cũng mong muốn thị trường ấm lại, để có thể giải ngân cho vay, để xử lý tài sản, nhưng rõ ràng nguồn cầu hiện nay đang bị tắc.

Vì vậy, ông cho rằng vấn đề lớn nhất hiện nay chính ở việc khai thông nguồn cầu từ người mua, chứ không phải DN.

“DN giảm giá là điều rõ ràng, nhưng nếu người mua không được hỗ trợ vốn, LS thấp thì họ vẫn không đủ khả năng tài chính để mua dù có nhu cầu. Chỉ khi được hỗ trợ tài chính thực sự, họ mua nhà được thì hàng tồn kho mới được xử lý, thị trường có thanh khoản, DN bán được hàng, từ đó mới có thể tháo được các nút thắt khác”, vị tổng giám đốc này nói. 
 
Thị trường tiếp tục thanh khoản kém
 
Trong báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM quý 3/2012, Công ty Savills Việt Nam thông tin ở thị trường TP.HCM số lượng căn hộ được tiêu thụ trong quý này khoảng 1.300 căn, tăng hơn 500 căn so với quý trước đó.

Đây là kết quả tốt nhất kể từ quý 4/2011. Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp gần 22 triệu đồng/m2. Ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, nhận định tuy sức mua tăng nhưng vẫn có hơn 15 dự án không bán được gì. “Tâm lý của người mua nhà vẫn chờ đợi giá tiếp tục giảm gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường”, ông Dương nói.    
 
Tại Hà Nội, phân khúc biệt thự, nhà liền kề rơi vào cảnh bi đát nhất khi giá giảm 5-25% so với quý trước mà vẫn không có người mua. Nếu tính tổng nguồn cung hiện tại, Hà Nội có khoảng 41.500 căn biệt thự, nhà liền kề của 122 dự án đang được chào bán.
 
 
 
DN bị ăn mòn gần hết tài sản
 
Theo Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM, năm 2010, TP có  hơn 3.800 DN hoạt động kinh doanh liên quan đến BĐS, đến năm 2011, con số đó chỉ còn hơn 1.300 DN.
 
Năm 2009, công ty M. tiến hành xây tòa cao ốc 40 tầng và 4 tầng hầm tại trung tâm TP.HCM với tổng vốn đầu tư khoảng 200 triệu USD. Đến nay dự án đã xây dựng xong phần thô.

Tuy nhiên, do triển khai dự án vào đúng “tâm của cơn suy thoái”, hàng trăm căn hộ cao cấp tại dự án này bán không được, văn phòng ít người thuê đã khiến DN rơi vào cảnh ngặt nghèo. Quá khó khăn, công ty này buộc phải dọn văn phòng vào tòa cao ốc đang xây dựng dở dang.

Giữa năm 2009, công ty K.T khởi công dự án có quy mô hơn 9 ha, gồm 9 tòa nhà cao 35 tầng, với gần 1.700 căn hộ tại huyện Nhà Bè. Tổng vốn đầu tư lên đến 350 triệu USD. Dù nhiều tòa nhà đã thi công đến phần hoàn thiện nhưng dự án không bán được nên phải ngưng thi công. Với những căn hộ đã bán cho khách hàng, công ty trả lại tiền.

Hiện công ty đang tìm đối tác nước ngoài bán dự án chuyển sang làm khách sạn cao cấp. “4 năm qua DN bị ăn mòn gần hết tài sản vì đầu tư không sinh lợi. LS vay quá cao như một dây thòng lọng giết chết các chủ đầu tư, giết luôn nền kinh tế”, một vị lãnh đạo công ty này nói.
 
 

 
Theo Thanh Niên
Tìm