Cần đột phá hơn nữa trong gói hỗ trợ

Theo nội dung hướng dẫn tại Thông tư 07/2013 của Bộ Xây dựng và Thông tư 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước, đối tượng được vay vốn hỗ trợ đã được mở rộng hơn rất nhiều bao gồm: Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà thương mại có diện tích dưới 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²; doanh nghiệp là chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà thương mại nhưng được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội. Thời hạn vay vốn đối với cá nhân tối thiểu là 10 năm và doanh nghiệp là 5 năm; thời gian hỗ trợ lãi suất tối đa với cá nhân và doanh nghiệp lần lượt là 10 năm và 5 năm.

Tuy vậy, nhiều điểm trong gói hỗ trợ này được các chuyên gia nhận định còn máy móc, mang tính chính sách và chưa có nhiều điểm đột phá.

Cần có những phương án tháo gỡ rào cản, đơn giản hóa thủ tục thì người thu nhập thấp mới có thể mua được nhà.

Đó là mặc dù áp dụng mức lãi suất chỉ bằng hoặc thấp hơn mức 6%/năm trong suốt thời gian cho vay, tuy nhiên, do nhà ở là tài sản có giá trị lớn, vì vậy, với thời gian cho vay chỉ dừng lại ở 5 năm đối với doanh nghiệp và 10 năm đối với cá nhân thì vẫn còn quá ít, khiến cho gánh nặng chi phí trả lãi hằng tháng đè lên người vay là quá cao.

Theo ông Cao Sỹ Kiêm - nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, “nên cho phép các ngân hàng kéo dài thời hạn vay lên từ 20 năm để người vay có đủ thời gian “xoay” tiền trả nợ, đồng thời vẫn đảm bảo cuộc sống hằng tháng”.

Mặc dù thực hiện từ chính sách của Chính phủ nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp và giải cứu thị trường bất động sản, tuy nhiên, đây là chương trình tín dụng chính sách, không phải là vốn ngân sách cấp cho các đối tượng mua nhà ở xã hội, vì vậy dù cho lãi suất thấp, thời hạn dài nhưng mấu chốt là người vay phải có thu nhập để trả gốc và lãi vay theo định kỳ cho ngân hàng cho vay. Điều này so với các chương trình cho vay mua nhà của các ngân hàng đang triển khai vẫn chưa có nhiều điểm đột phá.

Trong khi đó, nếu Ngân hàng Nhà nước giải ngân phần bù lãi suất của gói hỗ trợ sau khi các NHTMCP giải ngân thì vẫn chưa kích thích được các NHTMCP cho vay ra. Trong trường hợp này, Ngân hàng Nhà nước nên chủ động giải ngân phần bù lãi suất cho các NHTMCP trước theo các điều kiện nhất định làm cơ sở và động lực kích thích các NHTMCP chủ động và nhiệt tình hơn trong việc cho vay ra đối với các khách hàng trong diện ưu đãi.

Rào cản người thu nhập thấp

Mặc dù đã có những hướng dẫn chi tiết về thủ tục cho vay, nhưng để người thu nhập thấp tiếp cận được gói hỗ trợ này lại không phải là câu chuyện dễ dàng.

Hiện tại, các ngân hàng đã cho phép dùng chính hợp đồng mua bán căn nhà ở xã hội đang vay để mua làm tài sản thế chấp mà không yêu cầu dùng tài sản khác để thế chấp nhưng sau khi tiếp xúc với bộ phận cho vay tại ngân hàng, nhiều người thu nhập thấp không khỏi giật mình.

Nếu một căn hộ có giá trị khoảng 650 triệu đồng, người mua nhà vay 70% giá trị căn hộ vào khoảng 450 triệu đồng trong vòng 10 năm, lãi suất 6%/năm thì tính ra mỗi tháng người mua nhà phải trả cho ngân hàng cả gốc và lãi số tiền 6 triệu đồng. Nhưng để vay được, nhiều ngân hàng quy định người mua phải chứng minh được thu nhập ít nhất là gấp đôi số tiền phải trả hằng tháng (tức là khoảng 12 triệu đồng). Mức thu nhập này là khá cao, và nếu chứng minh được thì họ không còn là người thu nhập thấp nữa.

Như vậy, với căn hộ xã hội có giá từ 600 đến 800 triệu đồng như hiện nay, người vay mua nhà tối đa 70-80% giá trị thì sẽ có trường hợp phải chứng minh thu nhập lên đến trên 20 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập hiện nay của các đối tượng coi là thu nhập thấp dao động từ 5-9 triệu đồng thì việc đáp ứng điều kiện để vay mua nhà xã hội khó ai có thể đáp ứng được yêu cầu từ phía các ngân hàng.

Một điểm đáng lưu ý là nếu khách hàng thu nhập thấp đáp ứng điều kiện vay nhưng hợp đồng mua bán nhà đã ký với chủ đầu tư trước ngày 7/1/2013 thì bị ngân hàng từ chối cho vay. Đây là một trong những điểm được được coi là “phân biệt đối xử” và “bất công” với người thu nhập thấp với nhau.

Ngoài ra, trong trường hợp người vay mua nhà không có khả năng tiếp tục trả nợ hằng tháng cho ngân hàng, ngân hàng cũng khó lòng phát mại tại sản trên để thu hồi vốn do quy định nhà ở xã hội là loại nhà không được chuyển nhượng hoặc chỉ được phép bán cho Nhà nước hoặc các đối tượng hạn chế trong vòng 10 năm. Do vậy, những ngân hàng được giao thực hiện cho vay hỗ trợ mua nhà xã hội cũng thấy khó triển khai và sợ rủi ro khi thực hiện cho vay các đối tượng này.

Rào cản khi tiếp cận với gói hỗ trợ là khá nhiều, làm chùn bước không chỉ đối với người đi vay mà đối với cả ngân hàng. Chỉ khi giải quyết những rào cản trên thì gói 30.000 tỉ đồng mới được đưa vào lưu thông, góp phần kích thích thanh khoản thị trường.

Vì vậy, để phát huy hiệu quả chính sách theo tinh thần Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ thì các cơ quan quản lý phải có phương án tháo gỡ những rào cản trên, đơn giản hóa thủ tục, nhằm tới đúng đối tượng khách hàng hơn nữa và có chính sách phù hợp cho các ngân hàng để hạn chế rủi ro.

Theo Petrotimes