Nợ quá hạn đang là vấn đề nổi cộm của các doanh nghiệp trong điều kiện kinh doanh khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Các khoản nợ này trở nên nghiêm trọng hơn, xuất phát từ việc mất cân đối tài chính: doanh thu giảm sút, lợi nhuận không bù đắp được chi phí tài chính lớn. Trong đó, nợ nhóm II, III (quá kỳ hạn thanh toán từ 90 đến 180 ngày) trở nên phổ biến đối với các doanh nghiệp, khiến các tổ chức tín dụng cũng phải tìm cách kiểm soát tình hình.
 

"Ẩn số" nợ quá hạn

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nợ quá hạn là các doanh nghiệp sử dụng không hợp lý cơ cấu nợ. Thứ nhất, sử dụng toàn bộ vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn, không cân đối được nguồn tiền trả nợ. Tiêu biểu thời gian vừa qua là sự việc CTCP Thủy sản Bình An (Bianfishco) mất khả năng thanh toán, nợ tiền cá của người cung cấp. Với khoản nợ vay ngắn hạn trên 1.200 tỷ đồng.

Bianfisco sử dụng đầu tư nhà máy mới, tung ra chiến dịch sản phẩm nước uống collagen, trong khi nguồn thu chính vẫn từ xuất khẩu cá da trơn. Không chỉ riêng Bình An, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng rơi vào vòng xoáy nợ nần chỉ vì quá tham lam đầu tư dự án. Các khoản nợ nằm hết trong hàng tồn kho, giá trị xây dựng dở dang mà khó có khả năng tiêu thụ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
 

Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính còn thể hiện ở việc gối dòng tiền, nghĩa là dòng tiền từ dự án A sẽ là nguồn trả nợ cho khoản vay đầu tư dự án B. Khi dự án A không bán được hàng để thu tiền về, khoản nợ quá hạn từ dự án B nhanh chóng tăng lên do công ty mất dần khả năng trả nợ vì thâm hụt dòng tiền. Ngoài ra, còn có tình trạng mất cân đối trả nợ do chênh lệch kỳ hạn thanh toán.

Các doanh nghiệp xây lắp như CTCP Xây dựng Nhà Hòa Bình (HBC) thường phải vay nợ ngắn hạn bù đắp cho triển khai các gói thầu xây dựng, trong khi nguồn tiền trả nợ là tiền thanh toán từ chủ đầu tư. Dòng tiền này thường về chậm do tiến độ thanh toán, nghiệm thu phần công việc hoàn thành và sự đình trệ của nhiều dự án bất động sản.
 

Từ thanh lý tài sản

Nợ quá hạn ảnh hưởng trực tiếp đến "cơm áo gạo tiền" của các NHTM, ảnh hưởng tới trích lập dự phòng tín dụng cho các khoản vay nghi ngờ. Các định chế tài chính này luôn phối hợp chặt chẽ với doanh nghiệp nhằm khoanh vùng nợ, hạn chế phát sinh khoản nợ mới, xử lý dứt điểm nợ quá hạn. Đồng thời, NHTM thúc ép doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thu tiền, sử dụng tài sản có tính thanh khoản cao để cơ cấu nợ quá hạn.

Đối với trường hợp của Bianfishco, nếu có thanh lý các nhà máy thủy sản, số tiền thu về vẫn không đủ thanh toán nghĩa vụ nợ của công ty. Hay Intresco (ITC), một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM đã tuyên bố chuyển nhượng lại dự án Hải Âu tại Quận 9 cho CTCP Bất động sản Hiệp Phú.
 

Trong năm 2011, ITC lỗ ròng 134 tỷ đồng do chi phí tài chính tăng mạnh và phải trích lập dự phòng giảm giá đầu tư bất động sản trong khi doanh thu bán hàng giảm sút đến 80%, chỉ còn 167 tỷ đồng. Công ty chưa công bố giá chuyển nhượng chính thức, nhưng đây vẫn là tài sản dùng để cơ cấu nợ vay của ITC trong số 1.700 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho là các dự án bất động sản đang triển khai.


Hình thức chuyển nhượng nguyên trạng dự án của ITC cho thấy, doanh nghiệp này đứng trước quá nhiều áp lực để khắc phục việc đầu tư vượt tầm kiểm soát. Thanh lý tài sản hay chuyển nhượng dự án với giá cắt lỗ 20-30% là giải pháp phổ biến được áp dụng.
 

Ngoài việc chuyển nhượng dự án, một số tổ chức tín dụng đưa ra giải pháp mua sỉ các sản phẩm của dự án bất động sản với giá bán buôn nhằm tháo gỡ khó khăn cho cả hai bên. Theo giải pháp này, dòng tiền thanh toán của người mua sỉ sẽ tất toán một phần nợ, một phần rót vào chi phí xây dựng công trình.

Với giá bán buôn thấp hơn giá thị trường 25-30%, các tổ chức tín dụng sẽ phân phối lại trên thị trường thông qua các đối tác chuyên nghiệp, sàn giao dịch bất động sản. Người mua sỉ sẽ kiểm soát chất lượng thi công công trình, thanh toán tiền mua theo tiến độ xây dựng. Giải pháp này tỏ ra khả thi đối với phân khúc nhà ở trung bình hoặc trung bình khá, phù hợp với đối tượng có nhu cầu thực tế.

 

Ðến cơ cấu kỳ hạn và tham gia điều hành
 

Một giải pháp khác được các NHTM áp dụng là cơ cấu lại kỳ hạn nợ của doanh nghiệp và tham gia vào ban lãnh đạo doanh nghiệp khi xảy ra nhiều xáo trộn trong bộ máy điều hành. Đối với Sudico (SJS), năm 2011 là năm khó khăn đối với ngành bất động sản nói chung và công ty nói riêng.
 

Dự án Nam An Khánh cũng vấp phải nhiều trở ngại do Thanh tra Chính phủ yêu cầu dừng triển khai, tranh chấp lợi ích phát sinh giữa công ty và Tổng công ty Sông Đà. Theo giải trình của Sudico, dự án đã đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định (gồm tiền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất của quỹ đất 20% trả lại tỉnh Hà Tây), do vậy, công ty được phép triển khai các bước tiếp theo mà không cần phê duyệt chứng nhận đầu tư.
 

Tính đến 31/12/2011, tổng dư nợ của Sudico lên đến 1.700 tỷ đồng, trong đó, công ty buộc phải cơ cấu lại khoản vay ngắn hạn chuyển sang dài hạn. Cụ thể, khoản nợ ngắn hạn có giá trị 1.150 tỷ đồng từ các NHTM như SHB, Maritimebank được tất toán hết. Thay vào đó, công ty sử dụng nguồn vay dài hạn từ phía Techcombank, Quản lý quỹ SME nhưng vẫn duy trì 500 tỷ đồng trái phiếu phát hành cho Maritimebank.

Áp lực trả lãi đối với Sudico cũng tăng lên mặc dù công ty đã cơ cấu sang nợ dài hạn. Doanh thu chính đã sụt giảm nghiêm trọng xuống 112 tỷ đồng trong năm 2011, so với năm trước là 1.006 tỷ đồng. Mặc dù trong năm SJS nhận được tiền trả trước của người mua nhà ở dự án Nam An Khánh, Văn Khê với số tiền lên đến 947 tỷ đồng.

Con số này tuy lớn, nhưng chưa thấm tháp gì so với chi phí phải tiếp tục rót vào dự án Nam An Khánh và nghĩa vụ trả nợ dài hạn (ước tính lãi phát sinh trên 300 tỷ đồng/năm). Tổng giá trị xây dựng cơ bản dở dang là 3.419 tỷ đồng, trong đó riêng tổng số tiền đầu tư vào Nam An Khánh chiếm đến hơn 1/2 giá trị tồn kho. Do vậy, Nam An Khánh là dự án trọng điểm tạo ra dòng tiền trả nợ chính của SJS trong tương lai.
 

Bên cạnh đó, "sóng gió" không chỉ xảy ra với dự án Nam An Khánh mà còn đối với cả cổ phiếu của SJS trong thời gian vừa qua khi một cá nhân đã mua gần 15,42 triệu cổ phiếu SJS, nâng tổng tỷ lệ cổ phần nắm giữ lên 15,79% vốn điều lệ Sudico. Cá nhân này là ông Đỗ Văn Bình, người đang giữ chức TGĐ của Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản của Maritimebank, đồng thời là thành viên HĐQT của Maritimebank.