Từ tình hình thực tế hiện nay của thị trường BĐS nói chung, trong đó có BĐS du lịch nói riêng như “cung” vượt “cầu”, giá giảm mạnh, không có tính thanh khoản, giảm sức hút đối các nhà đầu tư cả trong nước và quốc tế, các Doanh nghiệp BĐS còn loay hoay chưa biết xác định kế hoạch kinh doanh cho năm sau 2012 như thế nào…?

 Nên một câu hỏi đặt ra là: Vậy lỗi tại ai, doanh nghiệp hay thị trường? hay Nhà nước?

Trao đổi về tình hình phát triển BĐS du lịch và đề xuất các kiến nghị, Ts. Phan Hữu Thắng - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Chi hội BĐS du lịch Việt Nam Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Đầu tư nước ngoài (CFIS Vietnam) nêu một số vấn đề liên quan đến Doanh nghiệp và Thị trường BĐS du lịch thời gian qua và hiện nay.

               The Empire Residences & Resort

Về Thị trường

Yếu tố thành công của mọi dự án là có thị trường nếu Nhà đầu tư đánh giá và dự báo được đúng Thị trường và có các bước triển khai phù hợp

• Nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong nước tăng mạnh trong các năm gần đây và tiếp tục duy trì đước mức tăng trưởng 11%/năm và có thể tăng nhẹ do tình hình một số  nước trong khu vực (như Thái Lan) đang gặp khó khăn do thiên tai mang lại.
•   Thị trường BĐS Việt Nam nói chung không còn nóng như các năm trước, do vậy thị trường BĐS du lịch với việc đầu tư hàng loạt các căn hộ, biệt thự ven biển, …  sẽ tiếp tục ở vào thời điểm “Tĩnh”, vẫn có mua – có bán nhưng không sôi động, vì nhiều khách hàng trong nước vẫn có tầm nhìn dài, có khả năng thanh khoản, cho đây là kênh đầu tư hiện còn khả năng lớn hơn so với các kênh khác trong bảo quản vốn.

Về Doanh nghiệp

Bất cập lớn nhất của các Doanh nghiệp cả trong và ngoài nước thời gian qua là đánh giá sai sự phát triển của thị trường, nhất là trên các mặt: ảnh hưởng của các yếu tố khách quan từ bên ngoài, sự cạnh tranh của thị trượng nội địa và xu thế tiêu dùng của người dân,… đã hoạt động theo kiểu bày đàn, đổ xô đi xin đất, lập dự án khi thấy một số dự án thành công ban đầu trong khi không có năng lực về tài chính, ,chuyên môn. Thậm chí có Nhà đầu tư trong nước không rõ điều kiện phát triển một dự án BĐS du lịch – vì không chỉ có đất ở địa điểm đẹp là một dự án đã thành công mà nó phải hội tụ đủ các điều kiện bắt buộc khác về dịch vụ đồng bộ, cơ sở hạ tầng, môi trường xã hội, phương thức kinh doanh,… trước và sau bán hàng, vì khách hàng của BĐS du lịch – những người muốn sở hữu một ngôi nhà thứ hai, là những khách hàng tương đối thành đạt trong xã hội, có hiểu biết và nhu cầu đòi hỏi điều kiện sống cao.

Trong bài trao đổi của mình, Ông Thắng không đề cập sâu đến vai trò quản lí, định hướng, dự báo, tạo môi trường đầu tư – kinh doanh cho doanh nghiệp của Nhà nước đã và đang làm. Tuy nhiên theo Ông Thắng cơ chế quản lý BĐS như hiện nay còn có nhiều bất cập:

Thứ nhất: Chưa có nghiên cứu sâu về BĐS du lịch nên chưa có được chiến lược, tầm nhìn dài hạn cho phát triển bền vững phân khúc này của thị trường BĐS, mặc dù đây là 1 lĩnh vực mà VN có rất nhiều tiềm năng và cơ hội để phát triển.

Thứ hai: Thiếu quy hoạch tổng thể phát triển BĐS du lịch VN, do vậy cũng chưa có được quy hoạch chi tiết cho từng vùng, từng tiểu phân khúc của BĐS du lịch dẫn đến việc phát triển tự phát, mất cân đối giữa các vùng miền, tập trung quá nhiều vào phân khúc xây dựng các khu nghỉ dưỡng (Resorts) và cũng chỉ tại một số địa phương địa điểm như Mũi Né (Bình Thuận), dọc tuyến Đà Nẵng - Hội An (Quảng Nam),…. Còn các phân khúc khác như: các khu vui chơi giải trí đồng bộ, các khu mua sắm, các điểm trung chuyển du lịch,….. chưa được chú trọng phát triển. 

Có thể nêu thêm hiện tượng cấp phép cho các sân golf vừa qua tuy mới được chấn chỉnh theo quy hoạch nhưng cho thấy tại thời điểm hiện nay cung - cầu bão hoà, khó mang lại lợi nhuận tốt cho các Nhà đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này nếu chỉ được phép kinh doanh sân golf đơn thuần.

Thứ ba: Do thiếu nghiên cứu sâu như nêu trên, cũng như chưa có quy hoạch tổng thể cho BĐS du lịch và quy hoạch chi tiết cho các phân khúc của nó nên cũng chưa có các chính sách đặc thù, giải pháp riêng để phát triển từng phân khúc, do vậy cũng chưa tạo nên được sự đồng bộ trong chính sách cũng như trong phát triển BĐS du lịch thời gian qua. 
Từ đó cho thấy hệ thống chính sách chưa thật sự tạo điều kiện cho BĐS du lịch phát triển, cộng với các thủ tục hành chính còn phiền hà đã là các rào cản lớn cho phát triển BĐS du lịch.
Việc xây dựng các chính sách liên quan đến lĩnh vực này vẫn đang trong quá trình xem xét và theo kinh nghiệm trước đây là thường kéo dài chưa rõ thời điểm kết thúc: như chiến lược phát triển nhà ở, tổng kết thi hành luật đất đai, sửa đổi luật thuế thu nhập cá nhân có liên quan đến giao dịch BĐS,…
 
Thứ tư: Quản lý nhà nước về BĐS du lịch còn thiếu kinh nghiệm, dẫn đến việc cấp đất hết các vị trí “ĐẮC ĐỊA” cho các Nhà đầu tư, doanh nghiệp (chủ yếu là trong nước), và cho một số Nhà đầu tư nước ngoài các dự án có quy mô lớn nhưng lại không có năng lực để triển khai thực hiện. 

Việc cấp đất cũng manh mún, không có quy hoạch, phân lô, chia mảnh, dẫn đến tình trạng cát cứ. Khi chưa triến khai được thì bỏ hoàng lãng phí tài nguyên, chỗ triển khai được thì ảnh hưởng đến quyền lợi của cộng vì quy định và giá cả chỉ dành cho khách đến ở có khả năng chi trả cao. 

Với việc chia mảnh, phân lô chính quyền địa phương cũng không dễ quản lý việc thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường và xây dựng được một hệ thống đồng bộ về bảo vệ môi trường như xử lý các vấn đề về nước thải, …. cho toàn vùng, trong khi các chủ đầu tư chưa thật sự quan tâm tới tác động của dự án đối với môi trường, xã hội.

Thứ năm: Công tác thống kê số liệu, tình hình đầu tư, hoạt động sản xuất - kinh doanh của các dự án BĐS du lịch chưa được quan tâm đúng mức nên còn thiếu không bao quát hết được mọi hoạt động kinh tế thuộc lĩnh vực BĐS do vậy không phục vụ được cho công tác quản lý Nhà nước và nghiên cứu liên quan.
 
Nhằm góp phần phát triển bền vững phân khúc BĐS du lịch Việt Nam, trong năm tới nước ta cần có được các giải pháp “cứu cánh” cho doanh nghiệp BĐS trong tình hình khó khăn hiện nay.
CFIS Việt Nam kiến nghị một số giải pháp như sau: 

1. Đối với việc quản lý Nhà nước, cần giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước thuộc Bộ Xây dựng làm đầu mối phối hợp chặt chẽ với Ngành Du lịch, các Cơ quan Nghiên cứu, các Hiệp hội Doanh nghiệp liên quan,..
2. Cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành đẩy mạnh công tác hậu kiểm, tiến hành thống kê đánh giá lại toàn bộ thực trạng các dự án BĐS du lịch hiện nay trên phạm vi toàn quốc, theo từng phân khúc.
3. Doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trên cơ sở hỗ trợ tối đa của các cơ quan quản lý Nhà nước ở Trung ương và Địa phương để giải quyết tình trạng thiếu vốn hiện nay
4. Các Nhà đầu tư trong nước và Quốc tế cần bám sát chiến lược phát triển du lịch  Việt Nam hiện có để xây dựng và điều chỉnh lại kế hoạch đầu tư kinh doanh của mình trong các năm tới nhằm giảm thiểu kinh phí đầu tư và sớm mang lại hiệu quả cao.

Thanh Lương