Saigonnews- Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường bất động sản theo xu hướng có sự tham gia của quỹ đầu tư BĐS gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường bất động sản có quy mô ngày một lớn của Việt Nam.

Đó là quan điểm của Ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch Công ty Vinaland tại "Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng Việt Nam năm 2011". Ông Hoàng đưa ra mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào bất động sản có sự tham gia của quỹ đầu tư BĐS, và đây gần như  là lối thoát duy nhất cho thị trường BĐS Việt Nam hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn về nguồn vốn.

Trong  những năm trước đây, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản chủ yếu thông tua doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư cá nhân, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), mà nguồn vốn từ doanh nghiệp BĐS và cá nhân lại được vay từ hệ thống ngân hàng. Do vậy, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân, trong khi đó nhu cầu vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng.

Theo ông Hoàng, để có được một kênh huy động vốn cho thị trường BĐS hiện nay với sự xuất hiện của các  Quỹ đầu tư  BĐS thì đó sẽ là một mô hình giảm đi gánh nặng về tài chính mà hiện các ngân hàng Việt Nam đang  phải chịu đựng.

Mô hình trên cho ta thấy với sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản, trên thị trường  đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Trong mô hình này ngoài doanh nghiệp và người mua nhà đã có thêm nguồn vốn mới rất quan trọng từ các quỹ đầu tư bất động sản.

Theo mô hình này:

- Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của các qũy đầu tư rất minh bạch và chặt chẽ

- Hoạt động điều hành tại các quỹ cùng với hoạt động đầu tư, quản lý, khai thác bất động sản được chuyên nghiệp hóa, được thuê từ bên ngoài và tách biệt với chủ sở hữu, do đó hạn chế được sự lạm quyền, chủ quan và tùy tiện thường gặp tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản

- Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chế tài chính và nhà đầu tư cá nhân nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnh nguồn vốn trên thị trường tài chính. Các nguồn vốn này có tính chất rất ổn định và dài hạn.

- Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư bất động sản thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư bất động sản, thu hút, tập hợp được nhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời việc mua bán các chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán thứ cấp tạo thanh khoản, giảm thiểu rủi ro  cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

- Nguồn vốn của các quỹ đầu tư bất động sản là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lãi suất ở mức vừa phải, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản.

- Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác các giá trị mang lại của bất động sản, gắn liền giá bất động sản với khả năng khai thác, sinh lời sẽ hạn chế việc đầu cơ, thổi giá không có cơ sở trên thị trường, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá và ổn định thị trường bất động sản, tạo sự minh bạch về giá cả theo đó làm gia tăng khả năng thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

- Các hình thức quỹ đầu tư bất động sản không chỉ thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản mà còn tạo nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp hỗ trợ cho người mua nhà và là công cụ hữu hiệu để nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở như nhà cho thuê, nhà giá thấp, nhà ở cho viên chức, công nhân, sinh viên…

Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh việc tái cấu trúc mô hình đầu tư thì để cho mô hình này có thể phát triển chúng ta cần phải đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm các quyền sở hữu về bất động sản một cách chắc chắn nhất, việc giao dịch, định đoạt của chủ sở hữu về tất cả các loại hình  bất động sản được thực hiện nhanh chóng nhất.

Có như vậy các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản mới được đảm bảo giá trị và phát huy tác dụng làm tăng tính thanh khoản, giảm thiểu rủi ro thúc đẩy  thị trường bất động sản, một thị trường quan trọng của nền kinh tế và xã hội phát triển ổn định và hiệu quả.
 

Thanh Lương