Ngần ngại công bố kế hoạch

  Dù đã giữa tháng 2 nhưng các DN bất động sản vẫn tỏ ra dè dặt với việc công bố kế hoạch kinh doanh năm 2012. Trả lời phỏng vấn của ĐTCK, Tổng giám đốc một DN bất động sản quy mô lớn niêm yết trên HOSE cho biết: “Chúng tôi đã xây dựng kế hoạch kinh doanh năm, nhưng xin được để đến hôm họp ĐHCĐ mới công bố”.

Lý do mà ông này đưa ra là, đến thời điểm hiện tại, Công ty vẫn phải đưa ra đến… 6 kịch bản kinh doanh khác nhau, từ khả năng Công ty sẽ tiếp tục “đóng băng” mọi hoạt động, đến khả năng lỗ nhiều hay lãi lớn nếu xác định tiếp tục triển khai dự án.  

Một DN bất động sản thuộc họ Dầu khí lại đau đầu với việc phải giải rất nhiều bài toán khó trong năm 2012. Hai năm trước, với số vốn ít ỏi, nhưng do đã thắng đậm ván đầu tham gia bất động sản, Ban giám đốc công ty này quyết định dồn toàn lực vào các dự án bất động sản, cả đầu tư thứ cấp lẫn trực tiếp xin dự án, cả ở Hà Nội lẫn TP. HCM.

Các dự án mới đang ở giai đoạn đầu tư dở dang, chưa kịp bán thì gặp lúc thị trường bất động sản TP. HCM đóng băng.   Năm 2012, mục tiêu của DN này là bán được 1 dự án ở TP.HCM, dù chắc chắn việc bán dự án sẽ khiến Công ty phải ghi nhận một khoản lỗ lớn.

Nếu kịch bản trên không xảy ra, Công ty sẽ không có doanh thu trong năm 2012 và hệ quả là nợ tăng lên và không có vốn để triển khai các dự án khác mà kỳ vọng có thể sinh lời sau 3-4 năm tới. Kế toán trưởng của công ty này chia sẻ: Công ty cảm thấy ám ảnh khi kỳ ĐHCĐ đang đến gần, vì không biết giải thích thế nào với các cổ đông để họ hiểu và thông cảm với tình thế hiện nay.  

Cùng chung cảm giác “sợ” kỳ họp ĐHCĐ, Chủ tịch HĐQT một DN niêm yết cũng hoạt động trong ngành bất động sản cho biết, công ty ông sẽ chỉ họp ĐHCĐ vào một ngày… không thể muộn hơn. Theo vị chủ tịch này, tiến hành ĐHCĐ càng chậm, Công ty sẽ càng có điều kiện chỉnh sửa kế hoạch kinh doanh cho phù hợp nhất với diễn biến vĩ mô và có tính thuyết phục hơn với cổ đông. Ông này cho hay, kế hoạch năm 2012 của Công ty đến lúc này là… cho nhân viên đi tập thể thao, bởi nếu tình hình vĩ mô chưa được cải thiện, cầu bất động sản chưa tăng thì càng đầu tư, Công ty càng thua lỗ.  

Chờ “lương khô” doanh thu

  Kế toán trưởng của một số DN chuyên đầu tư bất động sản cho hay, ngoài việc trông chờ vào các hợp đồng xây lắp, thì “lương khô” (các khoản khách hàng trả tiền trước, các hợp đồng bán hàng đã ký nhưng chưa kết chuyển doanh thu) sẽ là yếu tố quyết định đến doanh thu hoạt động đầu tư bất động sản của các DN trong năm nay.  

Theo BCTC quý IV/2011, vẫn có một số doanh nghiệp có khoản “dự trữ doanh thu” lớn cho năm sau như trường hợp CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS). Cuối năm 2011, khoản tiền người mua trả trước của Công ty lên tới hơn 947 tỷ đồng, gấp hơn 20 lần so với cùng kỳ năm trước là 44 tỷ đồng. Hay trường hợp CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) cũng có khoản “lương khô” cho doanh thu năm 2012 khá lớn. Cuối quý IV/2011, NTL còn khoản tiền người mua trả trước lên tới gần 770 tỷ đồng, cao hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2010 (372 tỷ đồng).

Trường hợp CTCP Xây dựng số 1 (VC1), khoản người mua trả tiền trước cuối năm 2011 dù không bằng cuối năm 2010 (208 tỷ đồng) những cũng đạt 178 tỷ đồng.   Với các trường hợp này, việc xây dựng một kế hoạch kinh doanh khiến cổ đông “chấp nhận được” là điều không quá khó khăn. Nhưng, các doanh nghiệp trên không đại diện cho số đông các DN bất động sản.

Khảo sát một vòng các DN trong ngành cho thấy, “lương khô” doanh thu đến thời điểm cuối quý IV/2011 đã khá cạn kiệt.   Như trường hợp của CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG), hoạt động kinh doanh phụ thuộc khá nhiều vào mảng kinh doanh bất động sản. Hai năm nay, mảng này đóng góp từ 77% (năm 2010) đến gần 90% (năm 2011) tổng doanh thu của Công ty.

Trong khi đó, các khoản người mua trả tiền trước cuối quý IV/2011 chỉ còn gần 244 tỷ đồng, chỉ bằng 56% so với cùng kỳ, trong khi khoản phải thu khách hàng không đổi. Điều này cho thấy, nếu không thuận lợi trong việc bán sản phẩm mới và thu tiền khách hàng, thì doanh thu năm 2012 sẽ trở nên khá eo hẹp so với giai đoạn trước.   Phó chủ tịch HĐQT một DN bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, hiện Công ty có hơn 10 dự án bất động sản đủ điều kiện để bán, thì chỉ có 1 dự án có khả năng tạo được doanh thu nếu mở bán.

Tuy nhiên, nếu bán lúc này thì Công ty xác định sẽ bị lỗ ít nhất 20 - 30% so với giá thành. Trong khi đó, BCTC quý IV của Công ty chỉ còn 14 tỷ đồng là khoản khách hàng đã trả tiền trước mà chưa kết chuyển doanh thu. Vị Phó chủ tịch này cho hay, nếu không thể cầm cự được hoạt động bất động sản trong năm nay thì Công ty sẽ phải chấp nhận bán lỗ dự án nói trên để lấy vốn đầu tư cho xây lắp công trình điện.  

Tình trạng không nhìn thấy “cửa” tạo doanh thu trong khi sức ép nợ nần, lãi vay đang khiến các DN bất động sản đau đầu với việc xây dựng kế hoạch kinh doanh năm. Nếu TTCK tiếp tục diễn biến thuận lợi như tháng qua, hướng đi cho bất động sản có thể sẽ được mở ra nhờ việc khơi thông dòng vốn từ chứng khoán. Nhưng, nếu ngược lại, viễn cảnh u ám, thậm chí đen tối hơn năm 2011 cho bất động sản là điều khó tránh khỏi. Và vì thế, không mấy ngạc nhiên nếu năm nay, mùa ĐHCĐ nói chung, đại hội của cá DN bất động sản nói riêng, đến muộn.